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湖南省房地产业与区域经济协调性研究 　　[摘要]房地产业作为一个区域的基础性产业，因其产业链长、横向关联度大而成为区域的主导产业和支柱产业，推动着区域经济全面而快速发展。本文以房地产经济理论和区域经济的协调发展入手分析二者的内在关系。运用比较归纳法对前人成果进行了系统总结；运用数值比较法对房地产业指标与区域经济核心指标进行了横向与纵向比较分析，阐明了二者之间的关系；通过建立耦合度修正模型，对房地产业与区域经济的协调发展水平进行了测度，并对湖南省房地产业与区域经济相关数据进行实证分析。 　　[关键词]房地产业 区域经济 协调发展 耦合度修正模型 　　[中图分类号] F293.3 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2014）-2-329-2 　　1引言 　　随着中国经济的快速发展，人民生活水平大幅度提高，居住环境的改善直接刺激了房地产业的发展，房地产业在国民经济的比重也越来越大，旧城改造、城市化建设离不开房地产业的发展，投资环境优化、城市竞争力提高同样需要房地产业的支撑。通过对房地产业与区域经济关系进行分析，我们可以理顺房地产业和区域经济的各自脉络的同时，理清房地产业与区域经济的逻辑关系，从而在此基础上形成一套理论框架帮助决策者理清房地产业与区域经济的关系。 　　2房地产业与区域经济的关系定性分析 　　房地产业对区域经济有直接拉动作用，主要体现在房地产业的投资效应对地方就业的拉动和对地方财税等支持。同时房地产业对区域的经济也有一定的负作用，比如房地产泡沫常常为区域经济带来很大的风险，房地产投资不足又常常会成为区域经济发展的瓶颈。通过总结以往的文献我们可以得出房地产业与区域经济之间存在如下关系（表1）。 　　3房地产业与区域经济的协调发展的定量分析 　　在定量评价方法中，我们整合了比较归纳法、相互比较法、数学模型法，形成一个系统评价方法。 　　3.1数值定量比较法 　　在对房地产业与区域经济协调发展的分析中，我们首先用比较归纳法和相互比较法，对房地产系统、区域经济系统及二者之间的相关指标进行比较。 　　3.2定量模型综合评价法 　　（1）定量评价指标体系选取。 　　（2）基于系统性原则，房地产业的定量分析中我们选取三个方面来衡量房地产业：房地产投资状况、房地产产值状况、房地产就业状况。再根据可控性和可操作性原则选取二级指标；在区域经济的定量分析中我们选取三个方面来衡量区域经济的发展情况：消费水平、发展水平、基础设施建设水平。 　　（3）房地产业与区域经济综合发展水平的计算。通过综合评价函数求出两个系统的整体发展水平，计算公式为： 　　其中χi为房地产业系统各指标的标准化值，yj为区域经济系统各指标的标准化值，wi、wj分别为相关权重，f（χ）、g（y）分别为房地产业系统和区域经济。 　　（4）房地产业与区域经济的耦合度。我们将物理学中的方法应用到经济分析中来，用上述方法来对房地产业与区域经济的协调性进行分析得出耦合度模型，表示为： 　　这一模型直接形成一个量化结果，通过数值来反应系统之间的协调度。 　　（5）房地产业与区域经济的耦合度修正模型。评价房地产业与区域经济情况时，在考虑二者的耦合度的前提下还要分析它们各自的发展程度，因此需要对模型进行一个必要的修正， 将衡量房地产业和区域经济状况的总变量引入模型，形成一个新的耦合协调度模型，计算方式如下： 　　其中E为耦合度；F为耦合协调度；W综合反应了房地产业和区域经济的整体水平数。 　　（6）房地产与区域经济协调发展定量标准。对于综合衡量房地产业与区域经济的耦合度修正模型，结合二者的F值、f（x）与g（y）三个具体数值进行了细分，列出如下标准（表2）。 　　4湖南省房地产业与区域经济协调性定量分析 　　4.1湖南省房地产业发展速度与区域经济发展速度协调性分析 　　在房地产发展速度与区域经济协调分析中选取房地产增加值、GDP、房地产增加值/GDP、房地产增加值增长率/GDP增长率、房地产业对区域经济的贡献率这六个指标进行纵向和横向比较分析得出：房地产业占GDP的比重为3%左右，由此可知，湖南省房地产业的发展尚有很大空间。 　　4.2房地产业投资与区域经济总量协调性分析 　　根据房地产业与区域经济的关系的理论分析，我们选取房地产投资/GDP的比值进行相互比较分析，从整体而言，湖南省房地产投资水平是比较高的（见图1）。 　　4.3房地产价格与区域居民收入水平协调性分析 　　在分析湖南省房地产价格与区域居民收入水平的协调性时，我们选取湖南省房价收入比这个指标进行比较分析。 　　5结语 　　本文首先对房地产业与区域经济的关系进行了定性分析，在此基础上得出房地产业与区域经济即可能相互促进，也可能会相互抑制，其二者之间的理想状态是保持一种协调关系。其次，根据定性分析构成的理论基础通