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经济发展和房地产市场现状研究 　　中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）09-000-02 　　摘 要 当前，在我国的经济发展中，房地产可以说是一个支柱性的行业，对国民经济的发展具有不可替代的作用。本文研究了我国当前的经济形势和房地产的发展现状的相互作用关系，指出了房地产行业发展中暴露出来的问题，对于促进经济发展和房地产行业的健康发展，具有一定的参考价值。 　　关键词 经济发展 房地产市场 现状 　　房地产行业是我国国民经济的支柱产业，对于推动我国的城市化进程、改善城市环境、提高居民居住和生活条件方面都起到了非常关键的作用。同时，房地产行业又与我国的国情和经济政策具有非常复杂的制约与影响关系。只有深入研究房地产的发展现状，制定有效的经济政策，才能使房地产走向健康发展的道路，起到促进国民经济持续、健康、平稳发展的作用。本文从我国的国情出发，分析了房地产发展中存在的问题和现状，对房地产的健康发展提供了有益的参考。 　　一、房地产视角下的经济发展现状 　　在我国，房地产行业的历史并不太远，自从上个世纪70年代末邓小平提出房改，到现在只有三十多年的时间，但是，房地产却成为国民经济的基础产业。从房地产行业发展的视角来说，我国当前的国情和经济政策具有非常突出的“中国特色”，这些特色主要体现在以下方面。 　　1.我国正处于城市化进程的高潮 　　当前，我国的工业化发展程度不断提高，正处于从农业大国向工业大国的转变过程中，农业机械化取代了大量的农村手工劳动，工业化发展过程中的社会分工的结果导致数以亿计的农村剩余劳动力以各种方式转移到大中小城市。 　　同时，我国原有的城市基础较差，在城市化的过程中，伴随着大量、普遍的拆、改、扩等建设，其中存在着多重利益关系，给城市化带来了一定的阻力。 　　另外，我国城乡之间、区域之间的发展很不平衡，在居民住房和社会公共设施方面存在着巨大的差别，城市在经济发展规模、城市基础建设以及城市的综合承载能力方面都很有限，在城市人口迅速增长的前提下，城乡居民在收入、保障性福利等各种资源方面也很不平衡，构成了当前城市房地产行业的外部环境，所以，中国房地产必须要面对这些多样化的现实需求，而且要正确面对这些不平衡所带来的矛盾和冲突，承担起缩小差距的历史性任务。 　　2.我国的市场体系不完善 　　在经济政策方面，我国的房地产市场体系还不是十分完善，首先体现在我国的短期利益形成的约束和诱导力很强，在社会长期的稳定性、环境改善、资源节约和促进社会公平等长期利益方面的约束、影响力相对很弱。其次，我国的保障体系、市场机制也没有形成可以相互补充和无缝对接的配置系统。 　　在市场机制和体系方面的不完善往往会导致一些不良后果，一是市场参与者的行为很容易发生扭曲，导致短期市场的利益成为引导市场供求的主要因素。二是整个产业的风险，如通货膨胀、原材料价格上涨和信贷风险等都高度集中在交易环节。 　　3.房地产要素的市场化供给程度不高 　　中国的自然禀赋条件较差，资源严重匮乏，在土地、水资源等方面严重短缺，成为制约我国经济发展的主要“瓶颈”，另外，在环境承载力上也基本趋于极限，所以，中国的土地、资金等供给还离不开政府的垄断或控制，所以，我们也不能简单套用发达国家在城市化进程中所形成的历史经验，而是要走出一条符合中国国情的节约土地、水、材料等资源，建立环境友好的发展道路。 　　4.我国的长期宏观经济环境表现出不确定因素 　　宏观环境的不确定和不稳定因素，首先来源于国际经济形势的多变和不确定性。比如，在爆发世界性的金融危机时，就会向实业界蔓延，导致政府都纷纷采取市场干预政策和措施。其实，国际市场上资源产品在价格上的不确定性也导致宏观经济上的不稳定性。在最近几年，各类建材、能源等产品的价格不断暴涨，特别是资源性产品的价格变化所表现出来的金融化波动，大大加剧了宏观国际经济上的不稳定性[1]。 　　二、房地产受经济发展的影响 　　中国的房地产在很大程度上确实起到了推动经济发展的作用，同时，经济发展也以不同的形式在制约和影响着我国房地产的发展，这与中国的上述国情有着非常重要的联系。 　　房地产首先受到我国经济政策的影响和制约，其次，房地产行业的发展程度又受到经济发展水平的影响。根据“中国房地产业中长期动态模型”[2]，影响房地产需求和发展的主要因素有：经济增长、货币供应量和城市化进程等，其中城市化率每增长1个百分点，商品房销售面积增加5.44%。此外，城市化率提高还会带来商品房开工和土地供应分别增长5.16%和3.49%。在商品房供给方面，城市化率、土地供给、新增贷款最为显著，而商品房价格受到供应、需求等多方面的影响。可以说，我国的房地产行业能否健康发展，其最重要的标志就是看该产业的发展能否与中国在当前和长远的发展战略相符合