分析房地产开发成本管理中存在问题及对策.docVIP

分析房地产开发成本管理中存在问题及对策 　　中图分类号：F275 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）02-000-02 　　摘 要 成本管理作为房地产开发管理过程中比较关键的环节，其概念以及问题对于房地产开发行业具有重要的影响，本文通过对房地产开发过程中的成本构成进行简要叙述，引出房地产开发中成本管理所存在的问题以及针对问题给出的解决策略，帮助人们了解房地产开发中有关成本管理的相关知识，有利于房地产开发企业在成本管理工作方面的发展。 　　关键词 房地产开发 成本构成 成本管理 　　随着我国城市化进程不断地加快，进入城市务工人员的数量也在不断地增多，这就导致人们对于住房的需求数量变得越来越大，与此同时，学校、服务站、医院等一些公共服务机构所具有的数量也越来越无法满足社会需求，因此，为了解决城市的住房问题，我们可以开放房地产等建筑项目。然而，由于我们国家近几年不断地提倡建设资源节约型社会，所以，房地产开发行业需要不断地节约自身的建筑成本，以便通过最低投资获取最高收益，这就导致了成本管理成为房地产开发过程中需要考虑的重要问题。 　　一、房地产开发过程中的成本的构成 　　所谓的房地产开发的成本主要是指在房地产商品的开发、生产以及经营的过程中，房地产商所支出的开发中的各项费用之和，它主要包括下面几个方面： 　　（一）在开发过程中征用土地费以及房屋拆迁的补偿费，其中主要包括有土地的征用费、耕地的占用费、拆迁的补偿费以及安置动迁的用房支出等内容。 　　（二）开发时的前期工程费，主要包括有企业项目的可行性研究、设计、规划、勘察以及测绘等方面的支出。 　　（三）开发过程中的建筑安装所需的工程费，主要包括有企业支付给建筑承包商的建筑安装的工程费用以及通过自营方式产生的建筑安装的工程费用等。 　　（四）房地产开发过程中还需要涉及到建筑的基础设施费，该费用主要包括房地产开发小区内部的道路、供电、供水、供气、通讯、照明以及绿化等方面的支出。 　　（五）在房地产开发过程中产生的间接费用主要是指由于企业直接组织以及管理开发项目而产生的支出费用，主要包括员工工资、员工的福利费以及员工的办公费等。 　　（六）开发时产生的财务费用主要是指企业为了筹集到开发资金而产生的各项费用，其中包括有在企业经营过程中产生的利息的净支出、汇兑的净损失以及金融机构的手续费等。 　　（七）房地产开发过程中的管理费用主要是指用于建筑物从开发到交付过程中管理人员所使用的一切费用。 　　二、房地产开发成本管理中存在的问题 　　（一）对于工程的成本管理存在认识误区 　　房地产开发的成本管理主要是指在工程项目的实施过程中为了控制该项目的成本，对于批准后的成本预算进行一些科学的管理措施。我们知道，工程的成本管理作为一个全过程、全员性的管理，其目标成本需要通过实施过程以及施工的生产组织来实现，并且在成本管理过程中，其主体主要是指施工组织以及直接生产的工作人员，并不是指财务会计人员。然而，对于某些企业的经理来说，由于缺少对工程的成本管理的认识，每当提到工程的成本管理时，他们就会理所应当的将其认为是财务部门的事，甚至于还有某些工程的项目经理将项目的成本管理简单地归于项目的成本管理主管或者项目的财务人员负责，最终导致工程的技术人员仅负责技术以及工程的质量，工程的组织人员仅负责施工的生产以及工程的进度，材料的管理人员仅负责材料采购以及材料的点验、发放工作，虽然从表面看这种分工明确的现象符合工程要求，然而，其中却缺少了工程的成本管理问题。 　　（二）对于工程的成本管理意识较为淡薄 　　由于受到各种各样因素的影响，许多房地产开发企业的成本管理都存在着一定程度的重短期轻长远、重事后轻事前、重局部轻全局以及重数量轻质量等问题，并且有的房地产开发商由于受到成本不能再降低的思想束缚，较习惯于按照传统的思想观念考虑问题，例如单靠完成规定产值、扩大企业投资、谋求较多业主等手段实现工程成本的盈利目标，却忽视了企业的利润最大化追求。 　　（三）在房地产的开发过程中重成本轻质量 　　近几年，随着我国市场经济的不断深入与发展，建筑市场在招标环节的竞争变得越来越激烈，导致许多施工单位为了招标顺利不惜降低自己的招标价格，以便吸引房地产开发商的青睐。与此同时，房地产开发商为了节约自身的成本，往往中意那些施工价格比较低的施工单位，而忽视了工程质量等房地产开发中的关键因素，缺乏一定的优质招标意识。 　　（四）采用的成本管理方法较为落后且管理的理念较为陈旧 　　现如今，存在许多房地产开发企业在工程完工以后才把自身的成本反映出来，由于该种成本管理的方法无法及时地收集、处理、传递以及储存在生产经营中出现的大量的数据信息，因此，其无法正确的使用成本信息，也无法及时、准确地发现工程