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浅析房价收入比缺陷与修正 　　【摘要】近年来，随着国家针对房地产市场一系列宏观调控政策的出台，关于房价是否过高，是否超过了我国居民的承受范围以及国家应不应该调控等等的一系列争论成为人们关注的热点。作为衡量房地产市场是否健康以及国家制定政策重要依据的房价收入比，也逐渐被人们熟知，那么房价收入比究竟源自何方？又是否适用于有着特殊经济背景的中国房地产市场？本文通过分析对比得出房价收入比指标本身的缺陷以及在实际应用中的局限性，并且提出了几点修正意见，希望人们以后能够用更加多元化的眼光来看待房价收入比。 　　【关键词】房价收入比；指标；缺陷；修正 　　一、国外房价收入比的起源与推广 　　（一）房价收入比的起源与提出 　　“房价收入比”一词可以追溯到19世纪中期提出的“一周薪抵一月租”、房租支出不超过家庭收入的25%的经验法则。后来也叫做??住房支出收入比”。住房支出收入比最初的目的是为了测量并确立一个科学的标准，以便指导政府的福利政策。它的定量标准起源于19世纪德国统计学家恩格尔关于家庭支出与家庭收入关系的研究即“消费法则”：一个家庭越贫困，则花费住必须的食物上的支出所占家庭总支出的比重越大。后来施瓦贝在此基础上对家庭系统支出中的住房支出展开了系统研究，并且提出了与住房相关的消费法则：一个人越贫困，则他必须花费在住房上的支出所占总支出的比重越高。随后，住房支出比成为了学术界研究的焦点。但是到了20世纪30年代由于住房支出比在概念、理沦以及实际操作等方面仍然存在着很多未能解决的难题，关于住房支出比的研究转入低潮。至此，雷诺等人开始使用房价收入比的概念，以化解这些未能解决的难题。 　　（二）房价收入比的推广与应用 　　1986年，由联合国人居署和开发计划署设立了城市管理项目，房价收入比成为其中的重要指标。1990年，世界银行和联合国人居署启动了住房指标项目，房价收入比位于25个主要指标中的第5位。住房指标项目演变为了城市指标项目之后，房价收入比仍是重要的指标。房价收入比连同这些项目的成果经由世行以及人居署的各种研究报告一起得到了传播，至此，房价收入比作为衡量支付能力的主要指标得到了广泛认同和应用。目前国际上房价收入比主要用于研究以下两个方面： 　　1、住房支付能力 　　住房支付能力是单个家庭面临的获得适宜的住房的困难程度。即居民家庭不吃不喝、不穿不用以及无其他任何支出前提下购买一套住宅需要多少年。衡量住房支付能力是房价收入比最初也是最主要的功能。当房价收入比高于正常值，则表示一个家庭用于适宜住房的消费所占比重过高，即他们面临住房支付困难的问题，需要政府及社会的帮助。 　　2、房地产泡沫 　　房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，使房地产的价格远远高于与之对应的实体价格。目前运用房价收入比衡量房地产泡沫的方式一般有两种：一是基准法，通过计算房价收入比是否偏离了正常的区间来判断当前房地产市场是否存住泡沫。二是波动法，通过观察房价收入比的波动情况来判断一个房地产市场是否存在泡沫。 　　二、造成房价收入比误差的因素 　　根据房价收入比指标的定义与基本公式，对房价收人比的计算涉及到了三个变量：每平方米的住宅平均价格、一套住宅的建筑面积及居民收人。这三个变量本身在统计与计算中是存住误差与缺陷的，这些误差导致了房价收入比的误差。 　　（一）住宅的统计均价与实际均价存住误差 　　1、均价受当期售出房屋构成的影响 　　由于我国房价收入比中的房屋均价是指当期新售出的房屋的平均价格，可见这个平均价格不仅受到当前房地产市场价格涨跌的影响，还受到新出售房屋构成的影响。如果本朝售出的房产档次较高，则会造成每套房屋的均价比实际均价偏高。反之均价会偏低。对讣算结果产生较大的影响，使得到的房价收入比与实际情况存住偏差。 　　2、二手房对均价的影响较大 　　国外在计算房屋价格时，是以出售的新房和二手房的平均价格作为依据。在我国，二手房交易市场没有开放之前，房价收入比只能按照当时的新房价格计算，但是在我国二级房地产交易市场开放之后，现在买卖二手房的人越来越多，虽然有些学者已经将新房的房价收入比与二手房分开计算，但是大部分人住计算房价收入比时仍然只考虑新房价格。 　　3、区位因素对均价的影响 　　近年来，随着我国城市的扩张，城市住房越来越向郊区发展，市中心与郊区的房价差距很大。郊区的住宅价格较低拉低了这个城市的住宅均价，但是应该看到有些郊区住房已经离市区太远，不能反映这个城市住宅价格的真实情况，这样计算出来的房价收入比也偏低。因此在计算大城市的房价收入比时应该将区位因素考虑在内。 　　（二）人均收入与居民实际购买能力存在误差 　　1、一些隐性收入无