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房地产投资信托产品法律结构研究和风险控制 　　摘 要：近年来，我国房地产市场快速发展，房地产业已经成为国民经济增长的支柱产业，发挥着举足轻重的作用。2003年8月发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发（2003）18号文），首次以国务院文件形式明确指出：房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。由此可见，房地产业进入跨越式发展时期，成为社会各界关注的焦点。作为资金密集型的产业的房地产的发展，自然离不开金融的密切支持，但如果资金来源过分地依赖银行贷款，就会无形中放大银行信贷的风险，而房地产投资信托（REITS）产品的出现和繁荣成功地扭转了这一局面，成为联结房地产市场和资本市场的投资工具，本文通过分析房地产投资信托产品的法律结构和风险控制来对房地产投资信托产品进行介绍，以期对以后相关的研究尽绵薄之力。 　　关键词：房地产投资信托 法律结构 风险控制 　　一、房地产投资信托的概念 　　所谓信托制度是指设定信托人（即委托人）与信托受托人（即受托人）基于特别信任关系，委托人将特定财产转移或为其他处分给受托人，使受托人为一定的利益或为特定目的，管理或处分该财产的制度。① 　　我国《信托公司房地产投资信托计划试点管理办法》（征求意见稿）第二条对REITS下的定义为房地产投资信托，是指信托公司发售信托单位募集资金，为信托单位持有人的利益，以房地产和房地产相关权利为主要运用方向，并进行管理，处分的行为。 　　房地产投资信托在实际的推行过程中，各国各地区的法律法规从不同的角度对其进行界定和规范：美国1960年颁布的《房地产投资信托法案》（Real Estate Investment Trust Act）对REITS的定义是有多个受托人作为管理者，并拥有可转让受益权益（Beneficial interest）份额的非公司型组织；台湾《不动产证券化条例》中对不动产投资信托的规范是，依本条例的规定，向不特定人募集发行或者向特定人私募交付不动产投资信托受益证券，以投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券及其他经主管机关核准之投资标的而成立之信托②；香港证券及期货事务监察委员会发布的《房地产投资信托基金守则》规定，以信托方式组成主要投资房地产项目的集体投资计划。REITS是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票或信托单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，将资金投向房地产和房地产相关权利，以房地产租金为主要收入来源，并将绝大部分收益派分给基金持有者的一种投资方式。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报，房地产投资信托基金透过出售基金单位获得的资金，会根据信托文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理和购入房地产。 　　二、房地产投资信托的法律特征 　　REITS处于不断的发展之中，各个国家和地区由于自身所处的发展阶段不同，对REITS的定义也略有不同，但是REITS也一些基本的特征，即REITS本质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票或信托单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，将资金投向房地产和房地产相关权利，以房地产租金为主要收入来源，并将绝大部分收益派分给基金持有者的一种投资方式。 　　1.REITS本质上是一种投资基金。REITS是以房地产业为投资对象，通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集，交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度，属于产业投资基金的一种； 　　2.REITS标准化可流通的金融产品。国际意义上的REITS绝大多数是面向公众投资者、采用公募的方式募集并在证券交易所上市流通的标准化金融产品； 　　3.REITS的投资范围及收入来源受到严格的要求。REITS的投资对象以及主要收入来源受到严格限制，一般仅投资于成熟的、能够产生稳定租金流的物业，而且严格规定了持有物业期限，并限制资产出售； 　　4.REITS的收益分配比例高。美国、新加坡及香港等国家和地区均要求REITS将税后利润的90%以上分配给投资者较高的收益分配比例是REITS一个显著特征③； 　　5.REITS享有税收优惠。税收优惠政策是REITS发展的重要推动力，国外成熟市场，一般均给予REITS一定的税收优惠政策如果REITS满足了一定的要求，REITS对已经分配给投资者的利润免交公司所得税和资本利得税，这样就避免了公司和投资人双重征税的问题； 　　6.REIT的品种既可以是股票，又可以是信托受益凭证。与房地产公司的股票所不同的是，REITS的股票或凭证是以房地产实物为支持的，而房地产公司的股票则与其他公司的股票一样，是以公司资产为支持的。此外，REITS主要有公司型和契约型两种模式，投资者的权益相应体现在所持有的股票和受益凭证； 　　7.REITS具有较高的透明度。REITS是大众投资的金融