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房地产开发过程中工程造价有效控制研究 　　摘 要 尽可能地减少工程成本，最大限度提高企业的投资收益――这是众多房地产开发企业热切关注的问题，是热点又是难点。也就是说，对于房地产企业而言，如何降低工程成本，提高企业工程投资收益，有效地控制工程造价是关键。 　　关键词 工程造价 成本控制 投资收益 工程设计 施工管理 竣工结算 　　在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是尽可能地减少工程成本，最大限度提高企业的投资收益――这是众多房地产开发企业热切关注的问题，既是热点又是难点。也就是说，对于房地产企业而言，如何降低工程成本，提高企业工程投资收益，有效地控制工程造价是关键。 　　一、优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提 　　影响项目投资最大的阶段是设计阶段。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%～95%；在技术设计阶段，对工程造价的影响只占工程总造价的35%～75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%-35%。很显然，项目技资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。有资料分析，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下，但正是这小于1%的费用，对工程造价的影响度却占75%。事实证明，要有效地控制工程造价，就要把重点转到前期阶段上来，抓住设计这个关键环节，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。 　　二、工程招投标是有效控制工程造价的核心 　　1.新开工建设项目应进行招投标，通过招投标可引进竞争机制，降低工程成本。对施工单位的选择应持慎重的态度，因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。在选择施工队伍时，优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业，而且特别要求创此建设业绩的项目经理未出任项目经理，并要求施工队伍的资信可靠，同时具有足够的技术实力。 　　2.严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。（1）以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。（2）工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。（3）实践证明，凡是先开工后定价的工程多半工程造价居高不下，或投标报价均超过标底20%以上，最多的超出65%。 　　3.工程招标时，招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。（1）应编制好标底。有条件的单位应尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。（2）应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。（3）中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。同时，应对建设工程施工合同的订立规定审阅会签制度。有关的责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等，都要有详细的约定。（4）对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备，不仅要列出规格、品牌、厂家和品质要求清单，还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。 　　三、施工管理是有效控制工程造价的重要环节 　　施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工订货。 　　1.由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。（1）为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。对签证一般要求自发生之日起20天内办妥。（2）其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况。如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，那么还要求标明几何尺寸，并附上简图。（3）施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。 　　2.签证发生后，应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。同时，要加强预见性，尽量减少签证发生。 　　3.预算人员要广泛掌握建材行情。如果对材料市场价格不清楚，就无法进行工程造价管理。 　　四、竣工结算是有效控制工程造价的关键 　　1.工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节。在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是。 　　2.为了合理确定工程造价，计价必须准确。预算人员不但要熟练掌握工程量的计算规