第6章城市土地与房产管理.ppt

土地利用专项规划是单项用地的利用规划或为解决土地的开发、利用、整治、保护中某一单项问题而进行的规划，如土地开发规划、土地整理规划、基本农田保护规划、土地整治规划等 。 土地利用计划是根据土地利用总体规划和经济、社会发展的需要，对各类用地数量的具体安排。 土地市场 （1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。 （2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。 反思：政府垄断土地一级市场的利与弊？ 国土资源部党组日前下发通知，通知要求，2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * （3）实施土地储备制度的作用和成效 6.2.3 完善我国城市土地管理 1当前城市土地管理存在的问题 2 完善我国城市土地管理的措施 6.3.1 城市房产管理的界定 6.3 城市房产管理概述 城市房产管理就是城市人民政府对城市房产规划、建造、使用所进行的一系列工作。 6.3.2 城市房产管理的基本内容 6.3.3 我国城市房产管理体制 根据我国《城市房地产管理法》规定 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。 县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。 6.3.4 中国房地产发展现状以及发展趋势现状：一、房价——收入比 联合国 3 : 1 美国 3.5 : 1 中国 10-15 : 1 假设： 人均收入=5千 每户月收入=1万 每户年收入=12万 联合国 3 : 1 36万 美国 3.5 : 1 42万 中国 10-15 : 1 120万-180万 二、商品房空置率 适度 4%-5% 警戒 10%以上 严重积压区 20%以上 我国自2002 年起,商品房空置率始终处在 20% 的水平上下。 “中国660多个城市，连续6个月以上电表读数为零的空置房高达6540万套，足够2亿人居住。” —2006年媒体消息 （ 当年国家电网公司坚决否认该消息的真实性） 三、融资结构单一，过度依赖银行 上市融资 信托融资 债券融资 基金融资 银行信贷 “只有房地产信贷，没有房地产金融。” —— 聂梅生，全国工商联住宅产业商会会长 Hold不住的房价 加息 提高存款准备金率 增加中小户型和 中低价位商品房供应 征收房屋交易税、 个人所得税 提高契税 全国70个大中城市房屋销售价格全年平均涨幅 0 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 2006 2007 2008 2009 2010 5.5% 7.6% 6.5% 1.5% 13.7% 房地产市场发展趋势 2012年上半年货币政策继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，预计未来将对中小开发商是一个大考验。 未来房地产市场的预测 乐观预测：2012年一二线城市由于全面限购，假定部分需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。照此测算，全国销售面积上涨4~7%。 中性预测：由于调控2011年一二线城市，尤其是一线城市，销售面积已经处于历史低位，假定2012年销售面积不应再低，全国销售面积上涨1.5~4.7% ； 悲观预测：假定2012年受政策调控城市商品房销售面积增速与2011年“国十条”后增速保持一致，全国销售面积下降7~10%。 从长期来看，房地产行业发展依旧处在一个向上的发展阶段，但是从短期来看，在政策的干预下，业绩增长阻力较大。 补库存 去库存 6.4 我国的城市住房保障 6.4.1 城市住房保障概述 6.4.2 我国城市住房保障制度的变革 6.4.3 我国的城市住房保障体系 6.4.4 完善我国的城市住房保障 * * * * * * * * 现代市政学（第三版） 公共管理系列教材 现代市政学（第三版） 公共管理系列教材 现代市政学（第三版） 王佃利 张莉萍 高原 主编 第六章 城市土地与房产管理 本 章 重 点 1 2 3 我国