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地铁+物业商业开发模式研究 　　摘要：随着国家城市化进程加快，城市对轨道交通的需求越来越高，许多城市加快了地铁建设，建设立体轨道交通，方便市民出行，缓解交通压力。地铁建设需要投入大量的资金和人力，高昂的维护和运营成本更是让许多城市望而却步，票务收入很难维持日常运营，政府补贴只是暂时的依靠，地铁需要寻找一条能够促进自身长久发展的道路，提高自己的经济收入，化解资金压力，于是出现了“地铁+物业”的商业发展模式。这种模式是一种充分利用地铁内外部空间，对周边基础设施、写字楼、商住房等大型综合立体开发的项目，地铁和周边企业的有效结合，一方面可以提高双方的经济效益，另一方面可以缓解交通压力，促进经济发展，目前已有多座城市开发采用这种商业模式，并取得了显著效果。本文通过调查分析西安“地铁+物业”商业开发的现状、市场环境、消费群体等，发现西安地铁商业开发中的问题，对西安地铁商业开发提出建议。 中国论文网 /1/viewhtm　　关键词：轨道交通 “地铁+物业”商业模式 问题 建议 　　城市化加快，越来越多的人涌入城市，给交通造成了很大的压力，所以急需开发立体交通网络缓解交通压力。城市轨道交通作为一种全面快速的交通形式在全国得到了很好的推广和应用，对缓解城市交通拥堵起到了至关重要的作用。 　　一、地铁商业开发的社会意义 　　地铁是城市轨道交通的突出代表，为城市建设、交通现代化做出了重要贡献。地铁主要为政府投资建设，高昂的运营成本使地铁运营企业承担巨大资金压力，票务收入难以满足日常运营支出，年年亏损，不利于地铁可持续发展，因此对地铁周边资源的商业开发是最为有效的办法，提高地铁运营企业的经济效益，带动周边商业的发展，推动地铁可持续发展。 　　二、西安地铁建设规划 　　西安是历史名城，文化底蕴深厚，作为省会，西安的发展成绩斐然，已成为为国内重要的教育、科研、国防产业基地，有国内突出的经济开发区和高新技术产业园区。总人口800万，流动性大，中心区人口密集，城市主干道的公交输送能力已饱和，交通堵塞，不利于现代化建设。目前西安交通管理比较混乱，制约了西安的长远发展。而地铁凭借其高速、安全、便利、不堵塞等优势备受青睐。 　　西安地铁规划历史要追溯到上世纪70年代，后被搁置。1993年西安开始着手规划地铁建设，2005年投入建设，目前运营线路两条，运营里程50.94KM，计划2018年前投入使用六条线路。 　　三、西安地铁商业开发研究 　　（一）地铁建设的合理性 　　2014年，西安GDP达到了5474.8亿元，突破5000亿元大关，增速居全国第二；高速发展的经济为西安地铁建设提供了良好的市场环境；以二号线为例，作为西安地铁首条开通线路，总投105亿元，运营这几年已经为西安经济发展创造了千亿的收入，为西安经济发展做出了重要贡献，所以地铁的建设和商业开发对于城市建设具有重要作用，是市场经济发展的产物。 　　（二）线路周边商业开发现状 　　随着西安建设逐渐迈入国际化，经济发展水平和消费水平有了很大提高，西安商业开发取得了显著成绩，地铁的运营带动了周边的商业开发，地铁建设改变了周边土地的利用，地铁沿线逐步走上商业立体时代，西安地铁将朝着交通枢纽型商业发展，建立多个地铁沿线商业核心区。交通枢纽型商业模式有三种，第一种是地铁内部分布的商业网点，主要经营快速消费品和服务；第二种是地铁通道商业开发；第三种是地铁地下商业街或商场，主要经营大型的服饰、餐饮、服务等。 　　西安的地铁商业开发目前处于起步阶段，北大街下沉广场、龙首原综合出入口商业、地铁置业MOMOPARK等都是西安地铁商业开发的成果。 　　（三）地铁商业开发的价值 　　地铁的使用有效缓解了西安的交通压力，基本满足市民出行需求，地铁沿线房产、商业的开发吸引了人们的目光，人们更愿意购买地铁沿线房产――交通方便、商业设施齐全，目前很多的房地产宣传都加入了地铁元素吸引购房者的目光。 　　地铁的运营路线长，运营时间长为商业的开发和运营创造了良好的条件，促进了人们的消费，带动周边商业发展。 　　地铁可引导客流，商业发展建立在这些稳定的消费群基础上。商业规划的好坏决定了周边商业的经济效益。 　　（四）西安地铁商业开发的布局 　　西安地铁商业的经营范围广，但是产品档次、服务水平不高，大致可分为五种类型：便利类；饮食类；服饰类；百货类；服务类，以饮食和百货类为主。 　　目前西安地铁商业存在整体布局不合理、商品相似度高、经营档次较低、开发力度小等问题。 　　（五）消费客流分析 　　西安地铁日均客流量达90万人次，客流强度全国第三。我们应该具体分析乘客的消费习惯和需求，为商业开发提供有效依据。通过调查，大致得出以下结论： 　　（1）西安地铁乘客较固定，六成以上经常乘坐地铁，其中以18-30岁的上班族、大学生居多。