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可持续城市发展方案混合利用与高强度开发结合 　　【摘要】“集约城市”主张混合利用和高密度发展，二者相互支持，缺一不可，是公认为城市可持续发展的有效方法。面临着快速城市化和土地紧缺双重挑战的香港，被认为是“集约城市”的最佳实践案例。本文介绍了香港在功能引导和密度控制方面的规划政策，浅析了香港的成功经验。 　　【关键词】混合利用；高强度开发 　　与其他正面临快速城市化的亚洲城市相比，香港被认为是“集约城市”的先锋典范。在1108平方公里的土地上居住了超过7百万人口，截至2009年，香港的人口密度为每公顷64人，排名全球第四。尽管香港的人口密度如此高，但规划师们运用高强度的集约发展，保留了75%的未建设用地。因此，香港的建设用地上的人口密度高达每公顷267人。虽然，保留郊外的绿地和耕地为保护环境做出了巨大贡献，又为居民提供了足够的开放休闲空间，但是，大量高层集聚在极小的城市区域所带来的缺点也是不可避免的。为高层林立的高密度区域提供足够的日照，并减少因缺乏自然通风所带来的“热岛效应”便是重大的挑战。 　　支持和反对高密度发展的原因有很多。首先，高密度开发可以支持高效率、低成本的基础设施系统。但人口容量必须受到限制，以避免超过基础设施系统的负载而使服务水平降低。其次，使建筑布局更紧凑可以减少出行距离，鼓励步行，减少对机动车的依赖。同时，公共交通会因为较多的使用者而实现更低的价格和更可靠的运营。相反，反对者则担心交通空间过于拥挤，而公共交通可能因超载而降低质量，从而无法满足巨大的需求。最后，当人们享受高密度空间带来的便捷服务时，人们可能因缺少私人空间和周旋于“不情愿的社会交往”而产生巨大的心理压力。 　　至于混合利用，则可以提高停车空间和交通系统的效率，减少通勤的时间和消费，增加地区零售和服务业的活力，为居民提供更便利和丰富的生活，创造更有生气的城市。 　　1. 高密度支持混合利用 　　在对香港的规划建设做出分析后会发现，密度与功能混合有密切的联系。如果没有适量的使用者，有些功能是无法生存的。换言之，高密度，不仅是人口密度还有建筑密度，都是功能混合的支撑。其一，大量的使用者确保了服务和设施的效率，从而减少建设和维护的成本，并鼓励更多样的社区服务和零售商业，促使他们提升质量，保证其可持续性。另外，通过建筑的紧密布局，把不同的设施和居住空间联系在一个步行可达的范围内，可以减少汽车的使用。 　　2. 混合利用提升高密度的空间质量 　　正如前文所述，高密度的开发有其利弊两面。或许，功能混合是其中一个解决方法。首先，建筑的间距随楼高增加而变大，因此高层建筑未必能有效节约用地。而香港的典型建筑形式却是一个既满足日照要求又有效节约土地的明智方式。相比那些由多栋高层独立分布的地块，裙房结合塔楼的建筑可以大大增加容积率，因为裙房一般用于零售商业和停车场等对日照没有要求的功能。为了弥补地面缺失的开放空间，裙楼的屋顶可作为活动场所和社区绿地，这是深受母亲欢迎，并认为是对孩子安全的活动场地。因此，功能混合可以使土地利用效率最大化。 　　这种典型的综合体建筑还为建立高架的步行连廊系统提供条件。在香港，地面和高架的步行系统同样繁忙，因为当地的人行道太窄，而行人太多，所以街道上的活动并不会就此消失。高架的步行系统一般为室内或半室内空间，可以为行人提供远离交通噪音和尾气的舒适步行体验。而且在亚热带城市，为行人避免日晒雨淋也是鼓励步行的重要条件。 　　3. 开发控制和引导政策 　　为了避免相互干扰的功能混杂，以及把密度控制在合适的范围内，在规划过程中需要一系列的政策文件做出控制和引导。香港的分区计划大纲图是法定规划，划定了土地利用分区、项目边界、主要交通网络等。地图的附属条款阐明哪些功能是“无条件允许”而其他功能则需要通过城市规划委员会的审批。 　　而对于建筑强度的控制条文主要有《建筑物（规划）规例》及《香港规划标准与准则》，其中规定了不同用地和设施的尺度、地点和场地要求。香港被分为3个密度分区，每个密度分区的住宅用地都有规定的最大容积率，并写进分区计划大纲图中。密度分区图显示最高的密度是靠近海边的平原地带，而覆盖了大部分山区的则是密度最低的。这是因为海边的平面地带土地价值最高而建设成本较低。城区中极高的容积率，以及城区与乡村容积率的巨大差距表明了香港规划部门一直在鼓励城区的密集化建设。 　　同时，各种用地的上盖面积百分比（建筑密度），与地积比率（容积率）都在《建筑物（规划）规例》中列明。对三种基地分类的对比可以发现，地块的可达性越高，最大的容积率越高，从而表明更高的开发密度依赖于更好的交通条件。 　　通过相关条文的分析，可以发现产生香港典型的混合建筑形态的原因。居住建筑的开放空间有最小的面积要求，而开放空间应在不低于最底层地面的150mm处。然而，却没有要求开放空间必