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开发间接费用中列支看护费等？ 开发成本中列支已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和售楼处的水电、办公费的问题 ？ 处理办法：部分房地产开发企业在“开发间接费”科目中列支已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和售楼处的水电、办公费等费用，按照规定以上各项费用支出应在销售费用科目归集，列入开发费用而不是在开发成本中列支 开发间接费用中列支行政性罚款的处理 开发间接费用中列支行政性罚款的处理 房地产开发企业在“开发成本” 、“开发间接费用”等科目中列支的因违规建设被建设主管部门给予的行政性罚款，不允许计入，应予扣减。 售楼处、样板房装修费用 常规处理：全部进开发成本 正确处理：区分不同情况进行处理 1、临时建的售楼部成本及装修费用应全部做为销售费用处理。 2、用配套设置做为售楼处、装修并在最后移交全体业主所有的进开发成本。 3、样板房的装修费用，最后房子销售的构成开发成本。 付给物业的款项 某房地产开发公司按物业管理条例的规定划给物业公司50万做为启动资金，并由物业公司开具了服务业发票，会计处理进开发成本的开发间接费用？ 问如何处理? 十二：销售费用在所得税与土地增值税处理的差异分析 一、所得税上面的处理 时间性影响与永久性差异 二、土地增值税上面的处理 差异分析 十三：房地产业营业税差额征收 案例： 房地产开发企业购进土地进行开发然后销售能否差额征收？ 案例： 某房地产开发企业购进土地共计支付款项10000万元，土地面积20万方，500/平方米。规划四期的同时将多余的10000方土地转让，获得转让收入1000万元，土地增值税的计算？ 烂尾楼的改建支出 某房地产开发企业收购一烂尾楼花费8000万，共八层，收购后加至16层，并进行装修对外销售，销售3亿，其中加成及装修成本1亿。 涉税分析： 1、营业税能否差额征收？ 2、企业所得税？ 3、土地增值税能否加计扣除？ 政策链接： （二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。??? 单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 续： 四、关于营业额减除项目凭证管理问题??? 营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。 财税[2003]16号 思索：如何对方没有交税是否可以抵扣？ 十四：购地方案中的涉税风险防范 案例：合作开发的风险防范 A房地产开发企业与B房地产公司决定成立C公司，在新公司成立之前，B公司与某村达成协议购买其名下土地，因为时间关系，前期一切运作以B公司为主，包括招拍挂，B公司前期付款8000万，最后土地中标为B公司，但B公司实际拿地为了合作，即为了新公司拿地，经协商，土地中心将中标书改成了C公司，将发票则开给了B公司，问如何处理？ 中间人拿地的风险处理 某房地产开发企业通过中介人获得军队某标地，约定支付中间费用3000万，且为税后的，房地产开发公司如何处理？ 思索：法院拍卖地的处理？ 发票注意点： １、土地出让金，应取得国土资源部门开具的“国有土地有偿使用收费专用收据”，与此相关的契税应取得“中华人民共和国契税完税证”； ２、具有拆迁资格的房地产开发企业向搬迁个人支付的拆迁补偿费，可以凭与搬迁户签订的拆迁补偿协议和付款记录计入开发成本； ３、委托有拆迁资格的单位进行拆迁的情况下，房地产开发企业向对方支付拆迁费用时应取得地税部门监制的“服务业发票”； 发票关注点： ４、直接向行政事业单位支付相关费用时，应取得行政事业性收费收据。如为经营性费用则: ５、向企业、事业单位支付勘察、设计、测绘、监理、验收、咨询等营利性费用时，应取得地税部门监制的“服务业发票”； ６、支付对象为个人的销售佣金，应以支付凭证（或支付清单）和个人所得税的扣缴证明为合法的入账凭证； ７、支付对象为销售公司的销售佣金，应取得地税部门监制的“服务业发票”； 发票关注点 ８、支付对象为金融机构的利息支出，应取得金融机构开具的付息凭证； ９、支付对象为非金融机构的利息支出，应取得地税部门监制的“服务业发票”； １０、其他费用发票应按支付对象属于增值税或营业税纳税人的不同身份来定； 发票关注点： １１、工程费支出应区分以下情况取得发票： 1） 施工方为建筑安装企业，应取得地税部门监制的“建筑安装业发票”； 2） 施工方为生产建筑设施、设备的增值税纳税人，应取得国税部门监制的“工业企业专用发票” 3） .施工方为经销建筑设施、设备的增值税