房地产行业基础分析白宏炜44页.pptVIP

* 未来展望：确定性因素将继续支撑住房市场未来10年的向上趋势 确定性因素影响下对未来城镇住房增量的估计（万平方米） 资料来源：中金公司研究部 确定性因素 经济发展水平还将进一步提高 住房基本需求尚未得到基本满足 城市化进程还在继续 住房供应结构正朝着有利于市场稳定的方向发展 政府积极干预住房市场 2011-2020年是中国住房市场成长期的下半场 未来10年新增住房90亿平方米，城市化率达到55% 户均达到1套房，住房需求得到基本满足 2020年之后住房市场进入成熟期，将呈现明显的周期波动 2020年阶段性指标 * 估值分析 3 * 估值方法：P/E+NAV 1、市盈率（P/E）：与其它公司一样，市盈率是衡量公司价值的主要指标之一。市盈率估值有两个方面，一是与国内及国际公司之间的比较价值；二是未来公司潜在增长的实现带来的价值。 比较估值：我们对内地房地产企业之间及内地房地产企业与香港和国际其他国家房地产公司进行比较，从而找到内地房地产企业的一个合理的估值区间； 增长潜力：增长潜力是中国内地的上市公司的最大价值所在，增长潜力的实现将由公司的发展战略、竞争实力决定的。 2、净资产值 (NAV)：净资产值估值法（NAV）是国际上较为通用的房地产企业资产评估计算方法，其基本方法是通过对房地产公司项目进行现金流折现后计算出其净资产值，然后折算出每股净资产值，与股票价格相比较。 3、股息收益率：股息收益率在国际上是一个比较重要的衡量企业价值的工具，但在国内地产行业并不适用，由于内地房地产企业正处于不断成长过程中，需要不断的资金的投入，因而普遍来说，内地上市公司的股息收益率处于较低的水平。 * 估值方法：NAV 净资产值 (NAV) 估值原因 ： 以项目为基础，开发周期较长导致公司业绩连续性差，短时期业绩波动较大； 历史业绩与未来收益之间也并没有十分必然的联系； 土地作为特殊原材料 ，通过净资产值的计算能够把在建、在售项目价值和土地价值通过现金流折现方式体现出来。 NAV方法的局限性： 房地产上市公司的信息披露不充分，导致在计算公司净资产值上存在难度； 开发物业价格和土地价格波动性较大，影响了NAV计算结果的准确性。 由于在折现率和资本化率的选择不同将带来不同的NAV计算结果。 我们不认为NAV方法能够完美的反映出公司的真实价值，但可以有效的反映出公司的基本价值。 NAV估值模型范例 * 但NAV方法也有缺陷 净资产值NAV--NAV方法准确性不高 资料来源：中金公司研究部 * 要结合P/E和NAV估值 我们认为NAV结合P/E仍是估值的最有效办法 P/E偏短期但确认性强，NAV偏价值但可比性差 二者结合判断公司更准确 龙头企业可以享受NAV溢价 合理估值区域 资料来源：中金公司研究部 * 公司分析 4 * 龙头企业—未来门槛、集中度会不断提高 市值数据 资料来源：WIND, BLOOMBERG，中金公司研究部 * 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 地产企业进入良性发展循环-----上半年地产公司销售良好 资料来源：公司数据，中金公司研究部 * 股票分析 5 * 股票走势对销售增速更为敏感 股票走势对销售增速更为敏感 资料来源：中金公司研究部 * 货币政策与地产股走势 中金重点覆盖A股房地产上市公司市值加权指数P/E Band 资料来源：彭博咨询、中金公司研究部 * 房地产行业内部的选择：长期看好龙头地产股 从基本面上，我们长期看好龙头地产股，理由： 1）土地资源 2）资金实力 3）品牌优势，抗周期 历史经验也验证了我们的判断：在行业景气周期，龙头地产能够获得比行业更好的回报 . 房地产行业相对大盘收益率 资料来源：Wind，中金公司研究部 * 谢谢 * * * 第一章 行业特征 2 第二章 供求分析 6 第三章 估值分析 36 第四章 公司分析 41 第五章 股票投资