房地产经济学第二版 第二章.pptVIP

（二）主要内容 在这些假设条件下，杜能认为农产品的利润（P）是由农业生产成本（E）、农产品市场价格（V）和农产品的运费（T）三个因素决定的。用公式表示为： P=V-(E+T) 杜能运用这一公式分析城市周围土地利用类型以及农业集约化程度，得出的结论是：城市周围土地的利用类型以及农业集约化程度都是随着距离的递远呈带状变化，围绕城市形成一系列同心圆，这些同心圆被称为“杜能圈”。 畜牧业 三圃式农业区 谷草农业区 轮作农业区 林业区 自由农业区 图2—2 杜能圈 杜能圈共有六个同心圆，如下图所示： 2、工业区位论 1909年德国经济学家韦伯（Alfred Weber，1868－1958）出版《论工业区位》一书，运用工厂区位因子分析的方法，对当时的鲁尔工业区进行研究，奠定现代工业区位理论的基础。 韦伯工业区位理论的主要思想： 通过运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位。 工业区位选择应遵循的三个法则： 区位选择原则 运输区位法则 劳动力 区位法则 集聚（分散）法则 图2—3 3、中心地说（中心地理论） 中心地说是关于城市区位的一种理论，产生于一战后的西欧城市化和工业化迅速发展的历史时期，由德国地理学家克里斯塔勒首创。 学说的主要目的是探索和揭示城镇分布的“安排原则”，即决定城镇数量、规模和空间分布的原则。概括为正六边形城市空间分布模型。 基本论点：城市形成于一定数量的生产地中的中心地，是向周围区域居住的人口供应物品和劳务的地点，而且不同级别的中心地应遵循一定的等级分布规律。 主要内容 六边形网格：克氏根据周边最短而面积最大和不留空当的弥合性原则，认为最合理、最有效的市场区图形是正六边形体系。 等级体系的形成：不同的货物和服务的提供点都能够按照一定的规则排列成顺序的等级体系。按照三种不同的原则，可以建立三种中心地等级体系。三种原则是： 市场最优原则 交通最优原则 行政最优原则 商品等级与市场服务范围 如油、盐、酱、醋等人们经常需要的商品，价格低，经营此类低等级商品的商店彼此距离小，服务范围小，数目多； 而衣帽、手表、彩电等商品，不是经常需求，价格相对较高， 经营此类高等级商品的商店彼此距离大，服务范围大，数目少 。 六边形网格的相互嵌套规律 由于每一级的中心地和服务范围被它上一级的中心地的服务范围包括，这样，中心地及其服务范围是由一级套一级的网格相互嵌套而成。 中级中心地 高级中心地 中心地理论的应用 北京城的发展 北京是一座历史古城，北京城商业网点的长期发展变化就体现中心地的思想。其中同级商业网点的布局，其服务范围大致呈现为正六边形，说明其满足了中心地理论要求的商业中心布局是合理的。 中心地理论的应用 荷兰人圩田模式 　　　荷兰人在围海造田得来的圩田上规划居民点时，成功地应用中心地理论，但它并没有完全按六边形嵌套的模式来布置。政府在圩田上规划的是一个居民点体系，由三个级别组成:在安排各级居民点的空间位置时同级居民点之间的距离大致相当，高级别的居民点则布置在较低级别居民点的中间。 4 、阿隆索的区位理论 阿隆索1964年提出竞租函数概念。他认为，各种经济活动的区位是由其所能够支付的地租而决定的。在市场竞争条件下，通过土地供求机制的作用和调整，各种经济活动竞争使用土地，并经过竞争决定各种经济活动的最佳区位选择。 城市居民对距城市中心不同距离位置土地的地租支付能力（意愿），称为居住竞租能力曲线。 距市中心距离 地租 区位地租 距市中心距离 地 租 a b c a：住宅 b：商业 c：工业 一、影响房地产区位的因素分析 影响土地区位的主要因素可以概括为一般因素、区域因素和个别因素等。 一般因素指对城市土地具有普遍性、一般性和共同性的影响因素。 区域因素是影响城镇不同地区土地区位条件的因素。 个别因素指与宗地直接有关的自然条件、市政设施等。 第三节 区位理论的实际应用 人口 行政区划 地理位置与自然条件 社会经济状况 土地与住房制度 城市规划 土地利用计划 政策 影响土地区位的 一般因素 图2—4 影响土地区位的一般因素 影响土地区位的 区域因素 B E C D A 繁华程度 交通状况 城镇设施的完备程度 土地使用 限制 环境条件 图2—5 影响土地区位的区域因素 个别因素 影响土地区位的个别因素 自然条件 市政设施 宗地形状 宗地长度、宽度 临街条件 使用限制 图2—6 影响土地区位的个别因素 选择居住房地产微观区位的标准包括： 房屋本身的结构 周围自然环境是否优