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关于物业管理市场需求的分析与思考摘要：本文围绕物业管理市场的需求主体，通过对江苏等地区物业市场需求的数量和市场需求结构的分析，由点及面探讨了当前我国物业管理市场需求的数量和结构状况，并就物管企业如何适应当前的行业发展环境，建立物管服务品牌，打造企业核心竞争力等问题进行了思考与探讨。?关键词：物业管理市场?需求数量?需求结构?思考?一、???????现行物业管理市场的构成分析?我们知道,?任何市场都是由三个有机部分组成的:?市场主体、市场客体和市场运行环境。物业管理市场是指以物业管理服务为交换对象的市场。其市场主体是指直接参与或直接影响市场交换的各类行为主体。包括:?供给主体、需求主体和协调主体。其中,?供给主体主要是指提供物业管理服务的物业管理企业和各类专业服务企业(指提供清洁、保安、维修等专业服务的企业)?;?需求主体主要是指房地产开发企业和物业的所有者(即业主)?或使用者;?协调主体是指政府行业主管部门和行业协会。物业管理市场的客体是指市场的交换对象,?即物业管理服务。物业管理市场的运行环境是指构成市场环境的一整套制度框架和确立市场运行法则的一系列政策规定。目前,?我国物业管理市场初步形成。?（一）从市场主体来看?物业管理在我国经过20?多年的发展,?已形成了一个规模较大的市场供给主体。据统计,目前我国专业化的物业管理企业已超过2?万家,?从业人员超过230?万人。如果考虑提供清洁、保安、维修等专业服务的企业,?这一数据会进一步扩大。如我省仅无锡市的物业管理企业就已达200?多家,?从业人员超过2?万人,管理的物业面积约占全市住宅建筑总面积的90%。从市场需求来看,?自上世纪90?年代中期以来,?我国每年的住宅建设量平均在2?亿平方米左右,?90?%以上需要实施专业化的物业管理服务。如果加上存量房产,?其市场容量在80?亿平方米左右。实施物业管理市场化具有充分的市场空间。?（二）从市场客体来看?经过多年的实践和探索,?目前物业管理行业对物业管理服务基本业务的内容和标准已初步达成共识。国务院及建设部在自1994?年以来颁布的一系列行政法规及规范性文件中,?也对物业管理服务的内容及相应的收费标准作出了明确的规定。中国物业管理协会在各地进行实践探索的基础上,出台了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)?，对物业管理服务标准化进行了界定，这些无疑都为物业管理的市场化创造了条件。?（三）从市场运行环境来看目前我国物业管理行业的市场运行环境已初步形成。国家主管部门通过制定如《城市新建住宅小区管理办法》、《物业管理条例》等制定了房地产及物业管理行业的法规和政策；通过制定如《物业管理企业资质管理办法》建立了物业管理企业的设立与资质审查制度；通过制定如《业主大会规程》等，完善了业主委员会的组建及其运作规定；通过制定如《物业服务合同》、《业主公约》、《业主大会议事规则》的示范文本等，规范了各类物业管理契约；通过制定如《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等确立了物业管理市场的运行法则。综上所述，随着我国经济体制制度改革的不断深入，物业管理行业市场正迎来行业的快速发展期。?二、物业管理市场需求的数量分析?（一）物业管理市场的存量分析?物业管理市场的产生与房地产市场有着密切的关系。随着城市房地产业的发展，物业管理市场因已建房屋的管理需求而逐渐形成。由于物业管理在房屋建成后，提供着良好的售后服务。因而其对房地产市场的发展又起到了有效的促进作用，并成为对房地产经济发展有着积极促进作用的一个重要产业（一般住宅开发建设约3年左右，而住宅建成及销售后的使用需要几十年、近百年）。当前我国各地都加快了城市化进程，仅以我省为例，从2001开始江苏城市化进程进入到一个加速发展阶段。2002、2003连续两年每年增加了2.1个百分点，到2003年,城市化水平达到了46.8%。?起?止?人口数（万人）????城镇化率???????城镇化率年均提高百分点?年?份???? ?总人口????城镇人口?????乡村人口???????（%）????1979－1990????6767???????1459???????5308???????21.6?0.61?1990－2000????7327???????3041???????4286???????41.5?1.99?2001-2003??????7406???????3463???????3942???????46.8?2.1?（表2）我省城市生活水平基本指标??指?????标??? ??1989???????2000???????2001???????2002???????2003?人均住房面积（平方米）???16.9? 21.69?????25.54??????26.47??????26