芦花庄园项目整合营销思路提报_[全文].docVIP

芦花庄园项目整合营销思路提报 ---纵横地产目录前言客户分析市场分析营销思路执行细案前言前言1滨海新区进入国家战略发展计划，成为中国整体关注焦点1/a.区域高端人士聚增.前言2“限制别墅类地产”政策出台，使得别墅价格继续走高，天津别墅市场值得期待。 目标客户从观望转向关注.前言32006--2007年后别墅市场集中放量，造成目前市场在售项目在20个以上，竞争趋于白热化。4高端客户居住理念日趋理性.中心型别墅项目及度假型别墅项目平分秋色.各自项目细化卖点梳理及有效的市场诉求成为关键.前言 5随着天津整体经济的迅猛发展,高端客户群体呈现多极化发展趋势(职业\特征等并不单一).产品与目标群体的精准定位成为项目操作成功关键.前言前言别墅项目稀缺,挤压高端群体购买欲望. 投资方式多样化与别墅项目总房款矛盾.6、别墅市场发展方向直销时代的来临及下线操作 别墅项目操作关键词 --口碑市场分析市场分析一、土地一级市场分析2007年一季度国家出台“限制别墅类地产”政策之后，使得别墅类地产因限制土地供应，新增供应稀缺。 市场分析二、房地产二级市场分析滨海湖板块东丽湖板块滨海核心板块由于土地的供应量的下降使得该板块内的别墅项目在后期增加的可能性较小；但关注程度较高近年来别墅项目发展最快的板块，作为连接市区与滨海新区的中间地带，其发展潜力很大。珠江(宝坻)板块滨海湖板块滨海湖周边区域规划建设一批极具竞争力的世界级旅游项目,打造滨海休闲旅游度假的核心区域 .连接北京与天津的中间板块，高端配套现已呈现,生态资源得天独厚。 生态资源得天独厚，别墅产品竞争力较强。市场分析 竞争对手： 主要竞争对手潜在竞争对手滨海湖 万科东丽湖弘泽制造 远洋新干线 京津新城东丽湖板块连排150-180万/套，独栋800-1500万/套联排:208-220平米、双拼：264-320平米、独栋：37/aB style=color:white;background-color:5B style=color:white;background-color:米48%0.46联排、双拼、独栋　1500亩东丽湖水生态环境深圳市朗钜实业有限公司东丽区东丽湖 东丽之光大道北侧朗钜天域连排6800，双拼8500200-300平米52%0.51景观别墅、双拼、联排、独栋别墅54600平方米107000平方米依托东丽湖稀缺而绝佳的自然景观资源和生态系统天津亿兆投资发展有限公司东丽东丽湖东丽之光大道北侧夏阳溪韵风景湾　　200-350平米　0.55　联派、双拼别墅38万21万　远洋地产有限公司东丽区 空港物流加工区中心大道与东七道交口远洋新干线均价7000200-300平米35%　连排与双拼别墅，花园洋房40万　　天津米兰置业有限公司东丽区建国大街和津沽路交口水畔茗墅联排别墅13000，双350㎡，主力户型为220平米左右的独栋别墅40%0.62独栋别墅 合院别墅 联排别墅 公寓807B style=color:white;background-color:方米8.1万平米规划上做成组团式围合,形成景观组团天津万科房地产有限公司东丽区 东丽之光大道万科东丽湖三期户型面积绿化率容积率建筑形式建筑面积占地面积价格情况经济指标　规模景观特点发展商地理位置项目名称滨海湖板块　　距离开发区核心区较近，40分钟到达天津机场　200-45050%　　0.46独栋、双拼规划上突了自然、生态及水系，建筑上强调相互之间的组合和立面设计天津东方鸿铭旅游地产开发有限公司天津滨海新区内滨海湖未成交　17000小区距离开发区中心区20分钟的车程，40分钟可以到达国际机场，1小时内可以到达天津市区。320-35060%0.25独栋、双拼、联排项目包括36洞高尔夫球场、温泉会所、游艇码头等相关休闲配套天津富士房地产开发有限公司海汉北路龙海高尔夫球场内芦花庄园周边环境户型面积绿化率容积率建筑形式销售进度价格情况经济指标景观特点发展商地理位置项目名称潜在竞争项目项目共分十期开发，前期售价很低，已基本售完，现状销售平稳，均每月实现20套左右销售均价5000/平米潮白河水域面积9/a14.8平方公里,面积50000亩的平原森林200-2000平米均有70%0.27联排、双拼、独栋别墅群体与温泉水系和高尔夫球场相隔交错合生创展、珠江地产宝坻沿津蓟高速往蓟县方向3号出口京津新城未开盘　无　位于滨海新区开发区内，属于繁华闹市区，周边配套有高端使命文化广场等　300-50040%1.17多层 高层 独栋22万平方公里的珍稀原生态湿地资源和千种植被形成绿化带　弘泽建设集团天津经济技术开发区开发区第一大街与第二大街之间弘泽制造纵横观点： 中