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房地产基本制度与政策房地产基本制度与政策房地产基本制度与政策第一章 房地产业1、房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属第三产业。具有基础性、先导性、带动性、风险性2、房地产业分投资开发业和服务业[物业管理业和中介服务业（咨询业、价格评估业、经纪业）]3、房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为4、1998年下半年开始，停止住房实物分配，实行货币化5、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%6、房价收入比（60平米经济适用房/双职工年工资）在4倍以上可实行住房补贴7、新建经济适用住房出售实行政府指导价，按保本微利原则，利润在3%以下8、廉租住房租金实行政府定价，由维修费、管理费二项因素构成9、《估价师经纪人资格制度暂行规定》《考试办法》《市场评估管理暂行办法》属规范性文件10、最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅11、对权属有争议的公有住房，由目前房屋管理单位出具书面具结保证后出售第二章 建设用地制度与政策1、矿藏、水流属国家所有；宅基地、自留地、自留山属集体土地2、国家实行土地登记、土地有偿有限期使用、土地用途管制、保护耕地制度3、取得国有土地使用权的途径：划拨、出让、转让、租赁4、土地管理法将土地分为农用地、建设用地、未利用土地5、征用集体土地的原则：珍惜耕地、合理利用土地；保证国家建设用地；妥善安置被征地单位、农民；有偿使用土地；依法征地6、征用基本农田、基本农田以外35公顷以上耕地，其他土地超过70公顷的，由国务院审批7、临时使用土地期限不超过两年，不得改变土地用途、不地充实生产经营、不得修建永久性建筑；临时用地按前三年平均产值逐年给予补偿8、被征用土地所在地市、县政府，在收到征地方案后10日内进行公告9、耕地占用税用于土地开发和农业发展；菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发和土地的调整治理；征地管理费用用于管理的各项开支10、征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均产值的6至10倍。每一个需安置人口补助标准为该耕地产值的4至6倍。但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不超过产值的15倍。土地补偿费和安置补助费之和不超过产值的30倍11、土地补偿费归农村集体组织所有；安置补助费发给安置单位或个人12、地下埋藏物归国家所有13、集体土地不经征用成为国有土地不得出让14、土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划、年度建设用地计划。15、土地使用权出让方式：（1）拍卖：适用于土地利用有较大灵活性（2）招标：适用于优化土地布局、重大工程较大地块（3）协议：适用于社团单位用地、特殊用地（4）挂牌：16、商、旅、娱、商品住宅用地须采取拍卖、招标、挂牌方式出让17、土地使用权出让年限最高：居住70年；商、旅、娱40年；其他50年18、土地使用权使用年限届满，最迟于期满前一年向土地部门申请继续使用19、国企兼并、改组，保留划拨土地方式期限不超过5年20、闲置土地：未按期开发利用的；满一年未动工的；开发面积不足1/3或投资不足25%中止开发连续满一年的21、闲置土地延长开发期限最长不超过一年22、土地闲置一年以上按出让金20%以下征收闲置费；满二年的可无偿收回23、村农民集体所有土地由村集体经济组织或村委会经营管理，分属两个以上集体经济组织的，由各集体经济组织或村民小组经营管理，乡镇集体土地由乡集体组织管理24、城市市区的土地属国有25、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属其成员集体土地变为国有，农民成建制地的集体迁移，土地变为国有26、联营企业用地可不改变土地权属性质27、用地单位改变土地使用条件及用途，须经变更或重新签定出让合同并调整地价28、国企改组为有限责任公司或股份公司的、租赁经营的、非国企兼并国企的，应采取土地使用权出让或出租第三章 城市房屋拆迁管理制度与政策1、被拆迁人指被拆迁房屋的所有人，不包括使用人2、城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于旧区改造、生态环境改善，保护文物3、拆迁补偿安置协议的内容：补偿方式、金额、安置用房面积、地点、搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限4、拆迁代管房屋必须经公证机关公证5、房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托6、判断是否违章建筑，须由规划部门证明，拆迁违章建筑不补偿7、拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日8、拆迁纠纷由拆迁管理部门裁决。拆迁管理部门是被拆迁人的，由政府裁决；自收到申请30日内作出9、实行强制拆迁须以裁决为前提10、强制拆迁由政府责成有关部门或拆迁管理部门申请法院强制拆迁；诉讼期间不停止拆迁（当事人不服裁决可灾个月内向法院起诉）11、没有仲裁协议，单方申请仲裁，不予受理；达成仲裁协议的