第七 城市土地经济.pptxVIP

第一节 土地的特性及权属关系一 土地的自然特性存在的永恒性位置的固定性功能的差异性使用的耐久性 地球表面总面积约5.1亿,陆地只占1.49亿km2 ，不到30%，可供人类利用的土地面积只有0.7亿km2 ，约13.73%； 我国陆域总面积约960万，2005年实有耕地19.5亿母，人均仅1.49亩，只相当于美国的13%，不到世界平均水平3.7亩/人的一半。二 土地的经济特性资源的稀缺性资产的基础性：“地者，政之本也”；“有地斯有财”区位的效益性：“城市不动产的三条最重要的特征，第一是区位，第二是区位，第三还是区位”边际产出的递减性：对于城市的土地来说，边际产出的递减性表现在对土地使用强度超过一定强度后，收益开始下降。美国 《全国不动产》 杂志在 1922 年 9 月 11 日登载了一篇论文 《办公大楼经济高度》 ,该文指出: 美国某城市曾做过一项研究, 在一块 160 × 172 英尺的土地上投资盖写字楼, 当楼高为 5 层时预期投资利润率为 4.36% ; 在 5～20 层时每增高一层, 投资利润率上升 0.18% ; 而在 20～30 层时每增高一层,投资利润率却下降 0.14%。由此可见, 超过 20 层后, 这块土地的边际产出开始递减。三 土地的开发与利用土地开发利用的方式初次开发：未利用土地被投入使用二次开发：已利用，持续投入劳动和技术变更开发：转变土地原有性质、改变用途影响土地开发利用的因素自然因素经济因素技术因素制度因素四 土地的权属关系土地所有权（物权）：我国土地所有权是以社会主义公有制为前提的，土地归国家和农村集体经济组织所有。占有权使用权收益权处分权：出让、出租、回收、赠与土地使用权（法权）：使用人根据法律、 合同的规定, 在法律允许的范围内, 对国家或集体所有的土地, 享有使用的权利, 也叫使用经营权。自然因素经济因素技术因素制度因素土地的他项权利：与土地使用权、所有权有关的各项其他权利抵押权：担保权，债务入股权：合作、合资地役权：依法合法利用他人土地的权利相邻权：对于相邻土地提出合法主张或限制的权利五 各国土地制度的比较完全市场模式：土地主要属私人所有美国自 1776 年独立以来, 一直是联邦制国家。 目前, 全美国的土地中59%为私人所有; 39%为公有,其中联邦政府所有为 32%、州及地方政府所有为 7% ; 另有 2%为印第安人保留地,专门辟给土著居民。日本的土地所有分三种 形式: 国家 所有, 占国土面 积的23.7% ;公共所有、 即地方公共团体所有,占 5.6% ; 其余 70.7%均为私人和法人所有。非市场模式：前苏联、80年代中期前的中国、朝鲜、古巴政府控制下的市场模式：英国、中国香港我国城市土地所有制度：《宪法》 第十条规定: “城市的土地属于国家所有。 ” 国家为了公共利益,可以依照法律对集体土地实行征用, 依法被征用的土地属于国家所有。 《土地管理法》 亦重申了城市土地的权属,即:“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。 ” 《宪法》第十条还规定:“农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。 ” 《土地管理法》 亦作了同样规定。第二节 地租理论与土地区位选择一 西方经济学地租理论古典经济学地租理论威廉·配第 ： 商品的价值是由商品中包含的劳动时间决定的; 工人的工资等于工人最低限度的生活资料的价值;从农产品的价值中扣除掉生产费用, 余下的价值部分就成为地租;地租是土地的恩赐, 而不是劳动的产物。亚当·斯密：资本主义社会资本家阶级、 工人阶级和地主阶级; 正如利息是资本的收入、 工资是劳动的收入一样, 地租是土地所有者的收入; 从本质上看,土地是地主的资本, 地租是土地资本所带来的利息。大卫·李嘉图：级差地租。地租的产生由于土地的稀缺性和差异性。级差地租不仅存在于超额利润中, 还存在于土地的素质之中。地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式（马克思）新古典经济学地租理论兴起于 19 世纪末、 20 世纪初的新古典经济学派, 以马歇尔、 庇古等人为代表。尽管地租是因为使用了土地而给予的支付,但它还与土地这个生产要素的一大特性相关联——即土地的供给是非弹性的。商业租金：使用土地的报酬，包含转移 收 入 和 经 济 租 金。前者是对地力消耗的补偿, 后者则是一种反映土地稀有价值的支付土地供给弹性与地租构成之间存在如下关系:当土地是大量的,供给完全弹性时(如新开发的城镇),则商业租金完全由转移收入组成,经济租金可以忽略不计。当土地是有限的,供给有一定弹性时(如城市郊区),则经济租金与转移收入同时存在,二者的比例关系取决于供给弹性的大小。一般来说,城市规模越大,土地供给弹性越小,则经济租金比例越高;反之亦然。当土地是短缺的,供给完全非弹性时(如城市中心区),则商业租