房地产宏观调控持续下万科战略调整.doc

房地产宏观调控持续下万科的战略调整 2、房地产宏观调控政策及调整要点 通俗来说，宏观调控是对宏观经济的调节，经济过热了调“凉”点，萧条了 调“温”点。而房地产行业显然不是宏观经济的全部，这里的房地产宏观调控特 指针对房地产的宏观调控政策，这些政策分为行政性政策、税收政策、货币政策 和信贷政策等。 房地产宏观调整的要点，或者说目的，不同的时期也各不相同，如：1993 年开始那次就是对房地产投资过热的紧缩性调整，而1998年开始的那次却是以 扩大内需为基调的扩展性宏观调控。目前这次从2003年开始延续至今的宏观调 控比较复杂，在调控之初的主基调仍是偏向扩张的，但在房价进一步冲高、泡沫 更加明显的形势下，调控节奏加快，直至出台了一系列严厉的紧缩政策。 本章将回顾我国房地产市场的发展历程，和改革开放以来的历次房地产宏观 调控，特别是目前还在继续中的这次宏观调控。 2。1改革开放以来的历次宏观调控 我国房地产的宏观调控，在20世纪80年代已经有了初步的实践。80年代 的实践，主要是推动产业和市场的起步和形成，尚处于最初级的阶段，宏观调控 还没有充分表现的舞台。20世纪90年代，我国城市房地产发展出现了第一轮高 潮，之后中国房地产共出现了三次引人瞩目的宏观调控。 第一次宏观调控始于1993年，主要是针对海南、北海等地房地产投资过热 的问题，目的是整顿房地产市场秩序，在强有力的政府干预下，应该说第一次宏 观调控成效显著。 1997年东南亚金融危机之后，中国出现了严重的失业问题和内需不足，因 此从1998年开始，中央实施了以扩大内需为主基调的扩张性宏观调控政策，将 房地产作为新的经济增长点和新的消费热点，并配套实施了货币化分房政策。通 过第二次调控，我国房地产得到迅速发展，在世纪之交，房地产市场出现供需两 旺的局面，房地产开发建设保持较大规模，销售量迅速上升，居民住房得到有效 改善，房地产行业对国民经济的贡献显著提高，并逐渐成为国民经济的支柱产业。 本节将重点回顾前两次调控，2003年开始的第三次宏观调控单列于下一节 中详细分析。2．1．1国内房地产发展历程 从1980年开始，我国进行了城镇住房制度改革的理论和实践的探索。政府 开始推行住房商品化政策，同时土地使用制度改革也在进行。 1982年，深圳、广州、抚顺等城市开始收取城市土地使用费。 1984年5月，六届全国人大政府工作报告指出：城市住宅建设，要进一步 推行商品化试点，开展房地产经营业务，允许按照土地在城市所处的位置，使用 价值征收使用费和税。指出了土地有偿使用的原则，确立了土地作为资源及其收 益的观念，使土地纳入了有偿使用的轨道。12月份，由国家计委、经委、统计 局、标准局等批准颁发的《国民经济行业分类标准和代码》，将房地产行业列为 独立的行业，房地产业作为一个概念渐为人知。 1986年以后，土地使用制度改革取得了突破性进展。1987年9月，深圳经 济特区率先实行土地使用权有偿出让，随后福州、厦门、海口、广州、上海等沿 海城市也开始试行，标志着我国房地产业真正开始成长。 1988年4月，七届全国人大第一次会议修改了宪法有关条款，规定了“土 地使用权可以依照法律的规定转让”，《土地管理法》也随之作了相应的修改，为 房地产业的发展提供了法律上的保证。 1989—1990年，以“整顿市场秩序，压缩固定资产投资和紧缩银根”开始 加强房地产市场管理，加强治理整顿，房地产业受到很大冲击，落幅很大，1990 年跌入谷底。1991年下半年才开始出现回升的趋势。回升原因主要在于以下几 个方面：一是国民经济调整政策取得了明显成效，对房地产业起了推动和带动的 作用；二是国内政治稳定、经济稳定，人民安居乐业。同时1990年5月，国务 院以第55号和第56号令发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和 《外商投资开发经济成片土地暂行管理办法》，投资环境得到了改善，境外投资 者增强了在中国的投资信心；三是上海浦东新区的开发进入了实质性的阶段，为 房地产的发展增添了新的活力。 1992年是我国房地产业发展的一个历史转折点。邓小平同志南巡讲话发表 以后，房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速的发展，在全国范围内形 成了房地产业的“迅速膨胀”期。主要表现在：房地产开发投资高速增长；土地 批租量和开发量大幅度增长；各类开发区纷纷设立：房地产开发公司迅速发展； 房地产市场十分活跃、交易价格涨幅大。根据《中国统计年鉴》和《中国固定资 产投资统计年鉴》，从1988年至1991年，房地产开发占固定资产投资比重不过 是5．4％(1988年)和6．2％(1989年)之间，但在1992年猛升到9％，到1993年迸一 步猛涨到14．8％。1992年至1993年上半年的房地产业的“膨胀发展”，虽然也在一定程度上 推动了房地产业