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商业地产研究 国外参考： 主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件 人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，大型商业地产发展（ ShoppingMall ）－－开始发展 人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，大型商业地产发展（ ShoppingMall ）－－成熟发展 十四、 ShoppingMall发展条件（二） 商业地产研究 亚洲及国内（含香港、新加坡等）： 主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量 都市型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到2500美元 郊区型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到4000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达15－20％ 十四、 ShoppingMall发展条件（三） 商业地产研究 国内之所以与欧美发展大型商业地产发展的GDP水平有明显的差距，但仍然具备发展大型商业地产项目，主要因素在于其人口密度远远大于欧美城市的人口密度，消费总量决定大型商业地产发展的市场潜力。 商业房地产项目开发的基础条件，是项目所面对核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数，也体现了核心商圈的能力，也包括了GDP的水准。 十四、 ShoppingMall发展条件（四） 商业地产研究 十五、商业地产开发定位尺度（一） 人 均 G D P 业 态 发 展 情 况 1000美元 百货商店兴起 2000至3000美元 超级市场兴起 6000美元 便利店兴起 8000美元 仓储式商店兴起 12000美元 购物中心大发展的时代 尺度一：经济水平 在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性。 商业地产研究 尺度二：交通状况 国外大型商业地产（Shopping Mall）的发展经验告诉我们，当一个社会进入到汽车时代，才为Shopping Mall的出现提供了可能。从交通形式上来说，所谓Shopping Mall，尤其是郊区的Shopping Mall，必须依托于高速公路和城市的环路，这意味着消费者比较依赖汽车。只有当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，那么Shopping Mall在一个城市的建设才能真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。 十五、商业地产开发定位尺度（二） 商业地产研究 尺度三： 依据城市化进程的国际规律来为大型商业地产项目做出定位 世界城市化过程中，城市商业中心的变迁有其规律性。 我们把城市的发展分为三个阶段， 1、城市化初级阶段：城市化率30%以下； 2、城市化初级阶段：城市化率70%以下； 3、城市化高级阶段：城市化率70%以上。 十五、商业地产开发定位尺度（三） 商业地产研究 城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。 初级阶段 城市化率30%以下 商业向城市的 几何中心聚集 零售行业的特征： －－向心聚集 中级阶段 城市化率70 %以下 零售行业的特征： －－离心分散 商业向城市的 几何中心发展 高级阶段 城市化率70%以上 零售行业的特征： －－离心聚集 商业离开城市的几何中心，向郊区聚集 十五、商业地产开发定位尺度（三） 商业地产研究 这是一种主体性购物中心，它是以某一大型商业业态为主体再辅以其他的一些商业业态和服务业态。主体性购物中心又分两种，一是以大型超市为主体，它的竞争优势是，能够进入居民社区，能够弥补大型超市在商品线上的不足，并可通过出租场地增加附属的一些商业业态和服务业态，既可降低经营成本又可增强对社区的服务功能；二是以大型百货商店为主体的购物中心，往往成为中心城区的商业中心，但一般很难在社区里生存。 十六、购物中心的分类—— Shopping Center 商业地产研究 这种模式购物中心是综合性和超大型的，与主体性购物中心不同的是，这种购物中心里的商业形态是以三种商业业态为鼎足之势，即百货店、超市和许多专业专卖店，再辅以餐饮娱乐业的店铺，它可以涵盖所有零售业和服务业的内容。购物中心已经不是一种商业业态，而是一种商业的组织模式，甚至于已经作为城市整体规划中的一种基本构成，与机场、公园、体育中心等城市设施类似。 十六、购物中心的分类—— Shopping Mall 商业地产研究 即城市广场，与ShoppingMall不同的是，Citymall并不限于购物以及配套的餐饮、休闲、娱乐等，还将旅游、餐饮、休闲、娱乐理念组建成动静相宜、具备基本城市功能的联合体。与