短视性风险规避模型 解释股票溢价之迷.doc

短视性风险规避模型 解释股票溢价之迷 3.fdcsky.cn 2006年，我国经济继续保持快速增长。为了巩固两年来房地产宏观调控的成果，解决房地产市场中出现的新问题，2006年中央再次出台了房地产调控政策，下半年开始房地产调控效果开始显现。2006年房地产投资、房屋开发趋缓，中低价位的住宅供应加速。房地产行业整体利润下降，报酬率更趋于合理。房地产企业强者恒强，行业集中度进一步提高。 2007年，对于银行来说，在投资过程中需要重点关注与房地产行业有关的政策变动、房地产企业筹资能力、土地供给等风险较高的层面。要控制房地产信贷迅速扩张的冲动，重点支持中低价位住宅市场，以房地产企业的品牌、资质、自有资金比例、融资能力等重要指标来筛选企业客户，并根据区域性、发展性等对具体项目要进行全面的考察，以判断投资价值。 目 录 1第一部分 2007年行业运行分析及预测 2第一章 2006年房地产行业发展环境及影响分析 2第一节 宏观经济环境及影响分析 2一、国际经济环境对房地产业的影响 2二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响 2三、国内投资、物价走势分析及对房地产业的影响 2（一）固定资产投资状况分析 3（二）物价走势状况分析 4四、人民币升值对房地产业的影响 4（一）对房地产需求者影响 4（二）对房地产供给者的影响 5（三）对不同种类商品房价格的影响 6第二节 房地产行业政策变化及影响分析 6一、近年来主要房地产行业政策回顾与分析 6二、2006年最新房地产行业政策分析 7（一）2006年以来政策回顾 8（二）重大政策影响分析 10第三节 房地产关联行业发展及影响分析 10一、上游行业发展及影响 10（一）建材价格进入上升通道 10（二）钢铁行业对房地产影响分析 11二、下游需求变化对房地产行业影响分析 11（一）居民收入增多，拉动住宅潜在需求 12（二）企业信心大幅增强拉动办公楼需求 12（三）城市化进程促进商业地产 14第二章 2006年房地产行业供需状况分析 14第一节 2006年房地产企业整体景气状况判断 14一、房地产开发景气总体走势 15二、房地产企业景气指数水平变化 16第二节 2006年全国房地产市场供给情况分析 16一、土地开发与土地购置 16（一）土地购置面积增幅继续减缓，购置成本大幅上升 17（二）完成土地开发面积恢复上升 18（三）土地开发面积占购置面积比先降后升 19二、商品房开发规模与结构 19（一）商品房新开工面积 20（二）商品房竣工面积 21（三）商品房开发结构分析 25第三节 全国房地产市场需求情况分析 25一、商品房销售状况分析 28二、商品房空置面积分类指数变化 29第四节 全国房地产市场供需结构特征与价格走势 29一、房地产供需结构特征 30二、房地产市场价格走势 30（一）一级市场：土地价格增长稳定 30（二）二级市场：销售价格仍大幅上涨，涨幅整体回落 31（三）三级市场：租赁价格涨幅平稳 32第三章 2006年房地产行业资金来源分析 32第一节 房地产企业投融资状况 32一、全国房地产开发投资及完成情况 32二、分业态房地产开发投资及完成情况 34第二节 房地产业融资现状与渠道分析 34一、房地产开发资金来源 36二、各月资金来源情况分析 36（一）国内贷款 36（二）自筹资金 37（三）其他资金 37（四）利用外资 38（五）全部资金本金 39第三节 房地产金融资金来源特点分析 39一、仍依赖于银行资金，但融资渠道向多元化方向发展 40二、债务融资为主，股权融资有待突破 40三、大型房地产企业融资渠道广，中小开发商融资渠道狭窄 41四、融资方式创新，融资渠道整合 42第四节 2006年房地产行业股权融资状况 42一、上市公司再融资 42二、房地产企业IPO 42三、其他直接融资方式 44第四章 2006年房地产行业区域分布及重点区域分析 44第一节 各地区房地产开发资金来源比较分析 44一、各省市房地产行业资金来源情况 45二、资金来源增速比较分析 46第二节 房地产区域开发比较分析 46一、土地购置和开发区域发展情况 48二、商品房投资、施开工和竣工区域发展情况 48（一）2006年各地区商品房投资、新开工和竣工情况 50（二）2006年各省市商品房投资额、施工面积、竣工面积增速分析 52第三节 商品房销售区域情况 52一、2006年各省市商品房销售面积和销售额状况 53二、2