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杭州房地产市场现状及未来应对举措 　　现今，杭州房地产市场上新建商品房供给充足，越来越多的楼盘告别了“期房清盘”的昔日盛景。如何应对未来房地产业的发展，是杭州房地产市场面临的重要问题。 　　一、杭州房地产市场的供给现状 　　截至2014年2月底，据杭州透明售房网相关数据显示，杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房可售房源库存112499套，相比同年1月底115091套减少2592套。2013年杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房签约87015套，较2012年85436套同比增长1.85%。而2011年、2010年、2009年、2008年同期数据分别为42577套、61135套、111280套、38478套。可见，2013年商品房成交基本稳定维持于历史较高水平，按2013年商品房成交量预期，现有新建商品房库存去化周期约为15.51个月。而当前一线及二线重点城市的新建商品房存货去化周期多数为8-12个月，可见杭州新建商品房库存偏高。与此同时，2013年杭州市土地市场成交金额创历史新高，全年共出让225宗地块，总面积814.5公顷（折合12216.9亩），总可建面积2155.6万平方米，出让金额1326.8795亿元，同比增长117%，打破2009年1069亿元人民币的杭州单年土地“吸金”记录，继北京和上海后全国排名第三。 　　2013年，招商、万达、恒大等十多家全国性房地产开发企业陆续进入杭州房地产市场，在土地市场上高价拍地展开布局，购地金额占到杭州主城区土地出让金的七成以上。随着楼市竞争的日益激烈，开发商已普遍能将拿地到楼盘首次开盘时间压缩至7-12个月，以减少财务成本和避免市场上可能出现的不确定性因素。预计2014年下半年杭州房地产市场将会迎来2013年成交地块所处楼盘的入市高峰，供应集中区域价格将会承压。 　　二、杭州房地产市场的需求情况 　　1.城市品质带动市场需求 　　拥有“东方休闲之都，品质生活之城”美誉的杭州，其极好的自然历史景观与完善的城市配套建设，营造了高品质的居住氛围；较为宽松的户籍政策，四大国家级未来科技城落户地之一的优质创业环境，吸引着新杭州人在杭州定居立业；同时，杭州地处经济发达的浙江省，来自省内周边地市以及全国各地的新杭州人也为省会城市杭州的房地产市场提供了源源不断的置业需求。 　　2.城市化进程带动房地产市场刚性需求 　　2001年3月杭州所辖的萧山、余杭撤市建区，行政区划调整后，杭州市区面积和人口分别增加了4.5倍和3.13倍。目前，杭州下辖8个区，3个县级市和2个县。《2014年杭州市政府工作报告》（征求意见稿）称2014年将“逐步理顺和完善萧山、余杭两区的体制机制，推进富阳、临安撤市设区工作，加快融入主城区步伐”。随着城市化进程的推进，杭州房地产市场的直接辐射范围和购买力将随之大大增强，杭州房地产市场的直接购房需求也将会在一定时期内维持刚性。 　　3.区域经济发展形势对需求的影响 　　2008年全球金融危机发生以来，出口导向型的浙江沿海城市国民经济遭受重创，民营经济受创尤甚。杭州作为浙江省中心城市，省内杭州以外的不动产购置需求在杭州房地产市场上一直发挥着举足轻重的作用，是民间资金，尤其是省内民间资金不动产置业的流向首选地，而区域经济发展的减速，使得浙江省内宁波、温州等地居民在杭州的房产置业能力显著下滑。 　　三、杭州房地产市场未来发展的应对举措 　　1.实施灵活的区别化土地政策 　　目前杭州房地产市场供需矛盾较为突出，新建商品房库存去化周期大大超过健康去化周期区间，市场价格水平压力巨大。为尽快恢复市场的供求均衡，政府应及时采取措施，实施区别化的土地政策进行逆向调节，适度减少乃至暂停新建商品房高库存区域的新土地入市投放以进行适当的市场保护。2014年3月，杭州土地市场迎来一年多来最冷清的1个月，市内八区仅公告了6宗地块，主城区没有一宗地块出让，这有利于维护杭州房地产市场的健康稳定发展，尤其在杭州房地产市场恢复供求均衡前，持续实施区别化的逆向土地政策非常必要。 　　2.鼓励房地产开发企业信贷模式转型 　　房地产开发信贷政策变化影响着房地产开发商的融资数量和融资成本，进而影响房地产开发商的开发成本并最终影响房地产开发商的市场行为。有关部门应采取有效措施鼓励并促进房地产开发企业信贷融资模式从房地产开发贷款向经营性物业抵押贷款转型，切实降低房地产开发企业的经营杠杆，防止部分房地产开发企业急于扩大规模而激进拿地的行为出现，从而增强房地产企业的风险抵御能力，同时维持杭州房地产市场供给的稳定。 　　3.落实差别化的个人住房信贷政策 　　个人住房信贷支持下的住房需求有两类：刚性需求是以自住为目的的，是否购置住房受信贷政策影响较小；弹性需求是以投资或投机为目的的，是否购置住房受信贷政策影响较大。个人住房信贷政策的变化影