中大五角场商业项目报告.doc

中大五角场商业项目报告目 录3第一部分、地块市场分析31、上海商业市场发展机会研究31.1 宏观投资环境61.2 商业及办公市场情况1城市副中心商业发展研究11 真如112.2 徐家汇122.3 五角场133、徐家汇与五角场商业发展对比分析133.1 商业发展轨迹的对比143.2 商业发展现状对比163.3 商业发展走势对比173.4 结论184、五角场商业发展走势分析184.1 发展现状184.2 发展规划2#0046990第二部分 地块基本情况分析2地块地理地貌21地理位置22 地块地貌212．地块相关因素状况212.1 人口资源212.2 人文环境212.3 交通状况222.4 区位条件222.5 经济条件223．地块周边规划223.1．五角场城市副中心交通规划综述233.2．商业未来规划233.3．五角场商业建设情况254.周边物业租售概况254.1．商业物业租售概况264.2．周边写字楼物业概况285.地块优劣势分析285.1. 优势分析285.2. 劣势分析296. 客户来源296.1. 五角场商业市场客户来源：296.2．五角场办公楼客户来源3#0046990第三部分 产品设计形态3产品立面图效果3产品俯瞰效果323、总平图33第四部分 项目产品类型及业态选择331、业态选择331.1 业态定位331.2 定位依据341.3 业态定位及组合配比342、商业物业利润实现方式352.1 B1-B2可出售部分商业物业价格分析362.2 1F-4F保留出租部分商业物业租金收益分析363、经营模式363.1 地下商业部分373.2 地上商业部分38第五部分 土地价格评估381、土地价格的评估381.1 市场比较法391.2 假设开发法412、土地价格的确定赛关键词：上海商业市场，徐家汇城市副中心，五角场城市副中心，销售均价，租金，，产品业态，利润实现模式，经营模式，土地价格，评估，土地交易价格，楼板价，土地单价。第一部分、项目市场分析1、上海商业市场发展机会研究1.1 宏观投资环境1.1.1 国内生产总值及增幅图表:上海国内生产总值及增幅走势 单位：亿元 数据来源：上海统计局2#0046990，上海实现国内生产总值1#0046990296亿元，增长12.6%，成为全国第七个GDP超万亿的省级行政区。上海连续十五年GDP增长超过两位数，为房地产行业的发展提供了强大经济社会基础。面对2#0046990，上海市府提出GDP增长9%的目标，贯彻落实中央经济工作会议“又好又快”的指导精神，转变经济增长方式，注重经济发展的质量和实效，为经济的可持续健康发展调整好步调。1.1.2 人口增长上海户籍人口增长一直比较平稳，年增长率维持在千分之五上下波动，而外来流动人口2#0046990已达581万人。2#0046990上海全市常住总人口已经接近2#0046990#0046990#0046990万人，其中外来流动人口已占全市总人口三分之一。最近五年全市常住总人口每年约新增3#0046990-45万人。上海人口增长呈现稳步扩大的趋势。图表：2#0046990#0046990#0046990-2#0046990上海常住人口增长情况 单位：万人数据来源：上海统计局 1.1.3 人均可支配收入图表:2#00469902#0046990上海城镇家庭人均可支配收入情况 单位：元 % 数据来源：上海统计局人均可支配收入是衡量人民生活水平、经济发展水平、地区消费能力的重要指标。上海自2#0046990起城镇人均可支配收入年度保持两位数增长。2#0046990城镇家庭人均可支配收入为2#0046990668元，增幅为1#0046990.8%，保持快速稳定增长趋势。1.1.4 社会零售总额图表:2#00469902#0046990社会零售总额情况 单位：亿元2#0046990上海社会消费品零售总额首次突破3#0046990#0046990#004699