2013年 1030 沪杭地产项目考察调研报告.pptVIP

沪杭地产项目考察报告 2013年10月 沪杭项目考察目录 城市综合体项目 杭州万象城 上海国金IFC 上海绿地海外滩 精品酒店项目 杭州安缦法云度假村 上海贝轩公馆 小城镇项目 上海乌镇 杭州万科良渚文化村 城市综合体 城市综合体 所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等。、 中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等。 城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 城市综合体 城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞大建筑或建筑组群。 城市综合体城市价值 城市综合体最大的优势是 人流的聚合优势 ，通过不同的功能组合，满足人们不同需求； 都市综合体的价值体现从根本上来说在于其特殊的功能复合性。都市综合体集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进； 从城市与区域的价值来讲都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明， 激发城市活力的发动机； 从项目自身的价值看，都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，是都市24小时跳动的心脏； 都市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行 自我更新与调整。 城市综合体城市价值 根据都市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，归纳起来有如下突出的价值特征： 城市综合体城市价值 城市综合体也是对分散的城市功能一种整合，以往功能单一的时候，各个物业功能相对独立，之间关联度较弱，作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一，城市综合体城市价值的主要表现集中在以下两点： 城市综合体项目（一）杭州万象城 杭州万象城是华润与新鸿基合力打造，位于杭州市钱江新城江干钱江新城核心区庆春东路的一个都市综合体。总建筑面积80万平米，其中商业购物中心24万平米，并且交通状况较好，经钱江新城线路有地铁1、2和4号线，其中2和4号线经项目地块，并在地块周边形成换乘枢纽中心站点。 购物中心已于2010年4月22日开业。整体以时尚、高端为主，集商业零售、休闲、娱乐、餐饮与一体的综合型商业广场。 项目解析_整体业态规划 整体业态 在万象城近80万平米的体量中，有14万方超高层高尚住宅（悦府），24万方购物中心、6万方超五星级酒店、11万方甲级写字楼，以及25万方酒店式服务公寓等物业形态。 独具特色的建筑设计是由凯里森建筑事务所担当设计的，项目的灵感以及设计细节都来自河流穿越建筑的形象寓意，这个概念贯穿整个建筑的造型、动线规划、建筑语言和材料选择。 万象城项目定位是高端时尚的家庭消费，业态涵盖零售、餐饮、娱乐等，合理的品牌组合使其适合喜欢时尚的年轻消费者、具有一定消费能力的家庭消费者以及注重娱乐体验的人群，成为“一站式”的家庭购物娱乐的商业项目。 项目解析_购物中心及交通规划 总平面图 项目解析_购物中心各层平面规划 地下三层平面图 项目解析_购物中心各层平面规划 地下一层平面图 项目解析_购物中心各层平面规划 地下二层平面图 项目解析_购物中心各层平面规划 地下四层平面图 项目解析_购物中心各层平面规划 地下六层平面图 项目解析_购物中心各业态楼层分布 建筑剖面图 项目解析_购物中心各业态楼层分布 建筑剖面图 项目解析_购物中心业态布局及占比 项目解析_购物中心各楼层品牌及形象展示 项目解析_购物中心各楼层品牌及形象展示 项目解析_购物中心各楼层品牌及形象展示 项目解析_购物中心各楼层品牌及形象展示 项目解析_购物中心各楼层品牌及形象展示 项目解析_购物中心各楼层品牌及形象展示 项目解析_购物中心各楼层品牌及形象展示 项目解析_购物中心各楼层品牌及形象展示 小结 杭州万象城是华润续深圳万象城后的有一力作，极具前瞻性的选址和杭州作为浙江重要城市以及钱江新城大发展潜力，这些综合的原因造就了国内又一代表性购物中心。通过对该项目的了解以及调查，对于我们自身项目的开发有一些启发： 主题定位明确：引领成功人士、私人业主、都市精英的品质消费； 其档次是以国际一线