房地产基本制度与政策2644511319.docVIP

房地产基本制度与政策PAGE PAGE １考试内容分：掌握占60%，熟悉占30%，了解占10%。题型分为单选、多选和分析，全部为选择题。房地产法律法规概述大纲要求：1、熟悉房地产业；2、熟悉房地产法的概念与调整对象；3、熟悉房地产法律体系；4、掌握城市房地产管理法相关内容。第一节 房地产业（熟悉）房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。房地产业的作用：（1）可以为国民经济的发展提供重要的物质条件，是国民经济发展的一个基本的生产要素。（2）房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长。（3）可以改善人民的住房条件和生活环境。（4）可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。有利于城市规划的实施。（5）有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。（6）可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业。（7）可以增加政府财政收入。房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为物业管理业和房地产中介服务业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。房地产开发企业的收入具有不连续性。目前，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。物业管理业主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关程序，并提供相关服务。高层次专业人员是物业管理师。物业管理也是劳动密集和知识密集的行业。房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性雁九、房地产开发项目策划等。目前，房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。房地产估价要求独立、客观、公正。房地产估价活动主要由房地产估计师来完成，房地产估价业是知识密集型行业。房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主，在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。第二节 房地产法律体系房地产法是调整房地产活动的法律规范的总称。广义的房地产法包括调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产有关的各种社会关系的法律、法规、规章。狭义的房地产法一般仅指《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）房地产法的调整对象，它调整的是与房地产开发、交易和管理有关的各种社会关系，具体地说，房地产法的调整对象包括房地产开发关系、房地产交易关系、刚地产行政管理关系及物业管理关系。房地产开发关系，是指开发商依法取得土地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，包括两方面的内容，第一，获得土地使用权；第二，在获得土地使用权的土地上建造房屋。房地产交易关系，是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：房地产开发商对特定房地产拥有的所有权关系、开发商或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系、房地产权利人将房地产出租给他人所形成的租赁关系以及抵押关系。物业管理关系，是指物业所有者（业主）委托特定的物业管理企业对其所有的物业提供修缮、养护、保管、看管等活动时产生的法律关系。物业管理涉及面比较广泛，酒店、办公楼、住宅小区等都可以通过这种方式来进行管理。房地产行政管理关系，是指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施管理、监督、检查时发生的法律关系。这种法律关系同前几种关系不同，典型特征是其主体法律地位的不平等，是管理与被管理的关系。房地产法律体系，是指各种不同层次的调整房地产法律关系的法律法规，按照一定的