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房地产经纪概论房地产经纪概论经纪的含义：经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的促进商品交易的中介服务活动，这种中介服务活动可以提高交易效益、降低交易成本，是一种有偿的经济活动。经纪的定义：经纪是经济活动中的一种中介服务活动，具体是指自然人，法人和其他经济组织通过1.居间2.代理3.行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的经济活动。经纪服务最主要的方式：居间：经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金等经纪服务费用的经济行为。判断题：（居间是最主要的经纪服务方式）代理：经纪人在委托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。行纪：经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。（介于经纪活动和经销活动之间）★行纪两个特征：第一：经纪人可以以低于（或高于）委托人指定的价格买进（或卖出）第二：除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人可以自己作为买受人或卖出人 判断题：从形式上看，行纪与自营很相似，但是除经纪人自己买受委托物的情况外，大多数情况下经纪人都并未取得交易商品的所有权，它是依据委托人的委托而进行活动。即使经纪人在行纪业务钟可以介入买卖，但也应以完成任务为主，不应介入买卖而改变中介本质。房地产经纪活动的主体：特指经工商部门注册并在房地产管理部门备案的房地产经纪机构和取得房地产经纪职业资格证并注册的房地产经纪人员。★★房地产经纪的主要方式是：1.居间 2.代理 3.拍卖★中介机构是指依法通过专业知识和技术服务，向委托人提供公正性、代理性、信息技术服务性等中介服务的机构。佣金是经纪收入的基本来源。其性质是：1.劳动收入、2.经营收入、3.风险收入的综合体，是对经纪人开展经纪活动所付出的1.劳动时间 2.花费时间 3.承担的风险的总回报。佣金分为：1.法定佣金 2.自由佣金西方经纪人实际上就是一个代理人 在中国，经纪活动包含代理活动，还包括居间活动。经纪、行纪、经销几个概念的区别★★★概念同交易标的之间关系报酬的形式同交易主体之间的关系经纪不占有交易标的佣金以交易标的所有者的名义进行活动经销占有交易标的差价以自己的名义进行活动行纪不占有交易标的差价以自己的名义进行活动，但行为受到一定的限制行纪的特殊形式（包销）不占有交易标的佣金+差价 以交易标的所有者的名义进行活动，行为受到一定限制房地产交易特点；类型众多、手续繁杂、涉及面广等特点。房地产居间工作领域：房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间判断题；新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型。★★房地产市场分为：一级市场土地市场；二级市场新建商品房市场；三级市场存量房市场判断题：采用代理方式的存量房经纪活动众，既有卖方代理又有卖方代理业务。★房地产经纪的核心功能是促成房地产交易。★房地产转让最主要的特征是发生权属变化。判断题：房地产买卖经纪包括新建商品房销售代理、存量房买卖居间代理，是目前我国房地产经纪活动的主要类型，并主要集中于住宅房地产市场。★经纪的特性：1、活动主体的专业性 2、活动地位的中介性 3、活动内容的服务性。★★房地产经纪特性：1、活动范围的地域性 2、活动后果的社会性 2001年12月，原人事部。原建设部联合颁发了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》2002年7月，原人事部、原建设部联合举办了首次全国房地产经纪人职业资格认定考试。2004年7月，中国房地产估价师协会更名为中国房地产经纪人学会。房地产经纪行业在98大类中排列在第72类，即K类。（判断题）：现代服务业的本质是实现服务业的现代化。★★现代房地产经纪业表现；①资本和信息化成为推动房地产经纪业发展的两大支柱。②生产要素由劳动密集型转向知识密集型转变。③业务逐渐由传统经纪业务转向现代经纪业务转变。④以互联网为依托的新型房地产经纪业态将迅速发展。⑤由传统服务业务向现代服务业转变的产业升级将全面呈现。国际上通行的做法是根据可从事的房地产经纪业务范围的不同，设立房地产经纪人员职业资格的两级认证制度。美国把房地产经纪人员分为房地产经纪人和房地产销售员，香港地区的房地产经纪人员分为地产代理（个人）和营业员，台湾地区把房地产经纪人员分为经纪人和经纪营业员。我国把房地产经纪人员职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种。取得房地产经纪人执业资格是担任房地产经纪机构关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。★★房地产经纪人执业资格的一个注册有效期为3年。★房地产经纪人人员的权利：1.依法发起设立房地产经纪机构；2.加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位；3.指导房产经纪人协理进行各种经纪业务员；4.经所