国贸商业广场项目策划.docVIP

国贸商业广场改建策划书单位：北京赛瑞斯国际地产公司策划部策划决定人：总经理助理 张硕2009年8月第一部分 项目分析一、北京市商业地产的市场现状（一）近期北京市商业地产市场概况2010年，北京市商业地产在政府实施房地产市场规范化运作、加快地铁等城市基础设施建设等多项利好因素推动下，呈现出稳步发展的势头，在售和在租的的大型商场亮点频现，王府井广场、中关村电子商务广场、金源时代购物广场、西单购物商业广场、国贸商业广场、蓝色港湾、世贸商业广场等大型商业，分布在市内各个热点区域，四面开花，去年的商用物业大旺，呈现一派喜人景象，主要表现在以下六方面：1、体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）引领潮流体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）是2010年最流行的商业形态，不少商用物业发展商竞相尝试，去年风头最足的商业项目都定位于SHOPPINGMAII。据悉，目前北京在建的MAII有1个，国贸商业广场，位于朝阳区四惠东地铁站，隶属于北京地铁线主要枢纽。除尚未开售的“花花世界”其他项目推出市场后的租销售情况都较不错。北京市场都接受MAII这种类型的商业项目，国贸商业广场就项目的实际情况，借这一趋势将项目定位为北京首席商业MAII。2、专业市场行情看涨由于北京经济的持续高速发展，加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持，北京的专业市场一直是商业布局中重要的一环，且各类专业市场的表现的非常繁荣。2009年下半年陆续有专业市场商铺推出市场，销售和出租情况都相当理想。如鞋业皮具市场有西局六里台桥国际鞋业皮具贸易广场，布艺专业市场有海印盛贤纺织（布艺）城，电脑专业市场有中关村数码商业广场等，我司认为，专业市场的选址十分重要，去年推出的专业市场都建在商业气氛逐渐浓厚的地方，或者在传统的商业街，这是专业市场依旧繁荣的原因。3、主题商场的开发逐渐成趋势主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色，对加强商户的竞争力及吸引客户方面有独特作用，也是商用物业发展商喜欢的形式之一。2009年底以“主题商场”的形象推出市场的商铺有上升的趋势，如中福百货大楼美食广场、海淀动物园玩具城、运动前线等，都很受置业者、投资者和消费者的关注。根据发展趋势，所以四楼考虑作为儿童主题的商场。因为项目只有99个车位不足以支撑大型酒楼和整个商场的使用，所以建议五楼做主题餐饮，设置西餐厅和咖啡馆，如引进伯顿等。 4、新开商场引入大型名牌商家大型商铺能够做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人气，此外还看能否提供齐全的商品种类，让顾客实现“一站式”消费。如正佳广场、维多利广场都以大品牌商家为主要客户，一是可以提高档次，另外也可以让消费者享受更多的购物乐趣。而新光城市广场在招商过程中引入了家乐福和顺电两大商家。经过招商部的努力，主力商家方面已经确立美国诺马特超市。5、投资增长较快、整体市场供大于求，总体价格走低。2010年1－9月北京市批准的商预售面积达48.52平方米，成交面积为41.12万平方米，同比增长47.57%和11.47％。北京市特别是八区商铺的供应量大增，呈现出迅猛发展的势头。受供应量的巨大影响，虽然2010年前三季度的成交量与2009年相比有较大幅度的增长，但少于2009年的供应量，目前市场的售货量仍较多，有待市场进一步消化。同时，因2010年商铺市场供大于求，导致2010年的商铺成交价继续下滑，八个区的商铺成交均价为19810元/平方米，与2009年商铺的成交价格同期大幅下降了25.19％。不过，受城市规划和市政建设等利好因素影响，现在东城，西城，朝阳等区的商铺销售仍然保持良好的市场局面。 （二）、近期北京市商业物业市场发展变化根据有关统计数据分析和调查掌握的情况来看，预计未来一年北京市商业市场有以下趋势：全市各片区商铺走势差别较大，专家预计，2011年北京市热点地区的商铺价格仍将稳中有升，但幅度不会太大，其中，地铁概念的商铺市场的走势会继续上扬，而其他商铺市场的价格走势会与2010年基本持平或略有下降。销售部对项目周边的项目做了专门的调查分析:东璟花园首层商铺的销售均价为50000元/平米，实用率是80％折合实用面积售价60000元/平米。国贸商业广场因为街铺的数量很少，如果首层的销售均价在35000元/平米即实用面积售价为70000元/平米，那么我们认为风险很高，因此建议首层建筑面积销售均价为28000－30000元/平米，负一层建筑面积销售均价为13000－15000元/平米应该比较适合。二、项目概况（一）项目基本经济技术指标类别 面积 类别 面积占地面积 10000㎡ 首层商场面积 2941㎡总建筑面积 24155㎡ 二层商场面积 3582㎡建筑层数 7层 三层商场面积 3582㎡负一层 3909㎡ 四层商场面积 3582㎡负二层 3909㎡ 五层商场面积 265