房地产增值税课件.pptVIP

一、开发成本：属于成本类科目，是指构成房地产商品售出条件的全部投入及包括分摊的配套设施费、环境绿化费和外管网等全部费用。开发成本一般适用于房地产开发企业，类似工业企业的“生产成本”科目，其账户结构也相似。 ------6大明细 土地成本 前期工程费 建安成本 基础设施费 公共设施费 开发间接费 (见表) 土地成本：买价或出让金、大市政配套费（水电气路、通讯、管网、接口费等-红线外）？、契税、土地使用税、耕地占用税、土地闲置费（新税法-企业无法控制）、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途及超面积使用补交的地价、拆迁补偿、安置动迁会、回迁费。 设置政府地价、市政配套、合作款项（补偿合作方的商品房价款）、拆迁补偿(无法取得发票，要有拆迁协议、相关住户签证证明、汇款记录，不用代扣个人所得税)、红线外市政设施等三级明细。 前期工程费：审批、勘察、规划、设计费等、三通一平费、临时设施费（水、电、路、临时设施如办公室、围挡、围板） 建筑安装工程费： 招标费(主体工程-土建，大包)、勘察、设计、安装、测绘、装修 建筑工程费：按工程项目对外发包，土地增值税按项目清算，做大公共设施成本（合同单独承包，便于成本归集） 建筑工程费下设明细账，费用划分-按合同归集（工程部），按建筑面积划分 基础设施费：按合同设置明细，做合同台账（合同金额、收款、欠款、发票开具等情况） 给排水系统、电、采暖、燃气、网络、强电、弱电、智能化楼宇、园林景观、草坪灯、路灯等 配套设施费 开发商为小区服务的设施，不能转让、不能自用。产权归业主使用或无偿赠政府（社区、居委会、派出所、物业、医院、岗亭、托儿所、地下室、停车场（根据法规、承诺等实际情况确定）、车棚等很复杂），将来要分摊到可售房源中 开发间接费（能贴边尽量贴边，成本费用可以加计扣除20%、期间费用10%） 工程管理费（工程监理、造价审核、结算审核、工程保险、预算、行政管理、奖金等各种名目费用）、营销设施建造费（小区广告费、售楼处装修装饰、样板间装修费）、物业管理完善费（管理基金、启动基金、共建维修费等） 借款费用-融资（一个项目的话可以并入到开发间接费，多个费用可单独设置明细账） 土地增值税清算是可以单独清算。 金融机构借款发生的,全额扣除。 发生上述费用时： 借：开发成本---XX 贷：银行存款/应付账款/应交税费/其他应付款/应付职工薪酬等 增值税纳税人 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 1、 年应税销售额超过五百万元的为一般纳税人。 2、 年应税销售额未超过五百万的为小规模纳税人。超过标准的应该到税务主管机关办理一般纳税人资格登记。 征税范围：房产、地产，包括建筑物及构筑物 税率及征收率 税率及征收率 应纳税额 应纳税额 销售额的确定 （财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点的规定，一般纳税人的房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。 扣除项目 ?基于以上税收政策的规定，房地产企业销售自行开发的房地产项目，在计算增值税的销售额时，在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款的范围包括以下几项 1、房地产企业向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益（也称为土地出让金）。 ?2、向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用 1.向政府支付的土地价款（出让金） 受让方直接向政府支付土地价款，必须取得省级以上财政部门监制的财政票据。 2.向其他单位或个人支付的拆迁补偿费 不需要开具发票，但是，房地产企业必须保留必要的扣除证据（包括不限于）： ①拆迁协议：可以公证或在拆迁办备案。 ②拆迁补偿标准：应按照拆迁补偿标准计算，有评估报告、拆迁办结算证明； 即使超过规定标准，也可以据实扣除。 ③拆迁补偿费支付凭证：收条、收据、银行回单、签收单据、被拆迁人的身份证复印件、联系方式等。 ④其他证明材料：商谈纪要、会议纪要、民事裁定书、法院判决书等。 实务中需要注意的其他问题 1.差额计算销售额只适用于一般计税方法计算的增值税，简易计税和小规模纳税人销售额不适用于此公式； 2.土地价款并非一次性扣除，而是分期扣除，当期扣除当期的，不能混合在一起扣除； 3.国家税务总局公告2016年第86号第五条明确：“当期销售房地产项目建筑面积”、“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积。 ?1、房地产企业支付土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用时的账务处理： ?????借：开发成本——土地成本/土地征用拆迁补偿费 ?????????贷：银行存款 ???2、关于房地产企业交房结转收入扣除土地土地出让金、征地和拆迁补偿