【WORD】济南金光趵南路项目营销报告终稿_122页_2009年.doc

目 录 前 言 4 第一部分 定位部分 5 1．项目自身研究分析 5 1.1 项目地块研究 5 1.1.1 项目地理位置分析 5 1.1.2 项目地块控制性规划指标 7 1.2 S.W.O.T矩阵分析 10 1.2.1 优势（Strength）分析 10 1.2.2 劣势（Weakness）分析 11 1.2.3 机会（Opportunity）分析 12 1.2.4 威胁（Threat）分析 13 1.2.5 各因素交叉分析 13 1.2.6分析总结 14 2．项目定位 14 2.1产品定位分析 14 2.1.1项目商业部分产品定位分析 14 2.1.2项目其余公建部分产品定位分析 15 2.1.4产品定位建议 20 2.2 市场定位 21 2.2.1 关于市场定位 21 2.2.2 项目市场定位原则 22 2.2.3项目市场定位 23 2.3 目标客群定位 23 2.3.1公寓部分目标客群定位 23 2.3.2 公寓部分主力客群需求特征分析 24 2.3.3 商业部分目标客群定位 26 2.3.4商业部分主力客群需求特征分析 27 2.4 价格定位 27 2.4.1 定价原则 27 2.4.2 定价方法 28 2.4.3 最终价格定位 28 2.4.3.1 公寓部分价格定位 28 2.4.3.2 商业部分价格定位 30 2.5 形象定位 31 2.5.1 形象诉求点 31 2.5.2 形象定位语诠释 32 3．项目规划及产品设计建议 34 3.1 规划设计建议 34 3.1.1物业类型及配比建议 34 3.1.2整体规划设计思路 35 3.2 产品设计建议 38 3.2.1 建筑风格建议 38 3.2.1.1本项目建筑风格 38 3.2.1.2 建筑风格的表达要素： 40 3.2.2 建筑细部设计建议 41 3.2.3 公寓户型设计建议 44 3.2.3.1 公寓市场主力户型 44 3.2.3.2 项目户型面积配比建议 44 3.2.3.3 户型设计原则建议 45 3.2.3.4 户型设计建议 45 3.3园林景观建议 46 3.4公寓部分装修标准建议 48 3.5 商业部分建议 49 3.5.1 商业部分定位 49 3.5.1.1 商业价值研究分析 49 3.5.1.2 商业部分最终定位 60 3.5.2商业部分建筑平面布局建议 62 3.5.2.1 建筑形式及格局 62 3.5.2.2 店面及铺位分割 65 3.5.3 商业部分业态建议 66 3.5.3.1 业态定位建议 66 3.5.3.2 集中商业业态布局及比例建议 66 3.5.4 商业部分案名建议 68 第二部分 营销推广部分 70 1.项目案名及SLOGAN建议 70 1.1项目案名建议 70 1.2项目SLOGAN建议 71 2.项目视觉表现系统 72 2.1 LOGO设计 72 2.2 VI应用系统 73 2.3工地围挡展示 78 2.4平面广告形象稿 80 3.售楼处建议 81 3.1 售楼处选址建议 81 3.2 售楼处建筑风格建议 82 3.3 售楼处功能分区建议 84 3.4 售楼处各功能分区面积建议 88 3.5售楼处装修风格建议 89 4.总体推售部署 91 4.1 整盘销售分期 91 4.1.1 销售分期 91 4.1.2 2009年重点部署 91 4.2 销售时机选择 92 5.营销推广总体策略 96 5.1 营销推广目标 96 5.2 营销推广总体策略 96 5.3营销推广阶段划分 97 5.3.1筹备期 98 5.3.2 认筹期 99 5.3.3 开盘期 100 5.3.4 持销期 100 5.3.5二期预热 101 5.3.6 二期强销 101 5.3.7 尾盘期 102 5.4 媒体策略 102 5.4.1 媒体的选择策略 102 5.4.2 大众媒体 103 5.4.3 分众媒体 105 5.4.4 本案媒体整合 106 5.5销售策略 106 5.5.1 销售组织 106 5.5.2 价格策略 107 5.5.2.1 定价策略 107 5.5.2.2付款方式 110 5.5.2.3促销优惠 111 5.5.3 销售策略 113 5.5.3.1总体策略 113 5.5.3.2 公寓部分销售策略 114 5.5.3.3 商业部分销售策略 116 5.5.4 销售阶段目标 118 第三部分 项目经济效益分析 119 1.项目经济技术指标 119 2.项目投资估算简表 119 3.项目销售收入 122 4.预计利润 123 结 束 语 124  前 言 本报告是在市场研究及分析的基础上，结合本案的自身质素，提出有针对性的项目定位，旨在通过整合营销，最大限度强化本案的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避