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房地产行业：进可攻，退可守 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 [Table_KeyInfo] 深度报告 房地产 [Table_IndustryInfo] 2011 年投资策略 谨慎推荐 （维持评级） [Table_BaseInfo] 本报告的独到之处 ?? 对行业 2011 年政策及基本面趋势进行了深入分析 ?? 提出了四维选股原则和两条投资主线 ?? 测算了 59 家重点公司未来三年盈利及目前NAV 估值 一年该行业与上证综指走势比较 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%D-09 F-10 A-10 J-10 A-10 O-10 D-10房地产(CSRC)指数 沪深300 资料来源：国信证券经济研究所 相关研究报告： 《行业策略：区域龙头具有更好的成长性》——2009-4-06 《专题研究：增长仍是主基调》——2010-7-28 分析师：方焱 电话: 0755E-mail: fangyan@guosen4.cn SAC 执业证书编号：S0980206110188 分析师：区瑞明 电话: 07551853 E-mail: ourm@guosen.cn SAC 执业证书编号：S0980210040014 联系人：黄道立 电话: 07551830 E-mail: huangdl@guosen.cn [Table_Title] 行业投资策略 进可攻，退可守 ?? 地产调控有阶段性适当松动可能 政策“靴子”已大部分落地，即使推出房产税也不会打击行业发展。“经济转型”之路漫长，地产支柱地位难撼。升值、通胀和行政管理物价对经济均有负面影响，经济不确定性使明年地产调控阶段性适当松动的概率加大。 ?? 即使再加息 125 基点，对地产影响也有限 若明年上半年前再加息 125 基点，对购买力影响轻微、对房企业绩和现金流影响很小。我们认为明年上半年仍处在加息周期前半段，上轮加息周期显示：这一阶段，加息对地产股超额收益无影响。 ?? 财务稳健、业绩锁定、机构低配、估值优 经历 08 年一劫，房企抗风险能力已提高，全行业资债情况仍然良好。明年业绩增长已被锁定（增长 30%、至少被锁定 35%）。主流品种 11 年动态PE 不到 10 倍，无论横向还是纵向比较估值都很低，基本反映了最坏预期，若修复至动态 PE15 倍（2010 年反弹压力线水平），也远低于大部分板块。而且目前机构普遍低配、卖压轻，一旦预期略有改善即有望触发反弹。 ?? 2011 年销量上升是大概率事件 支持行业长期向好的深层因素依然坚实、制度缺陷也在短期内支撑房价向上、温和通胀和升值将促发资产配臵需求、天量信贷短期难收仍对楼市构成支撑、新建商品住宅供不应求局面也将有所缓解，因此 2011 年销量增长是大概率事件，由于基数低，2011 年上半年增幅会更大（经测算约增长12%），由于上有政策擎制、下有需求支撑，房价仍上涨，但涨幅将收窄。 ?? 建议左侧建仓、逢低买入，布局反弹 综上所述，我们认为地产股在 2011 年上半年有机会，建议左侧建仓、逢低买入、布局反弹，选股坚持 “财务稳、估值低、成长好、业绩锁定性强”的四维原则，把握两条主线：①防守组合，优选取估值低、财务稳、业绩增长被锁定的全国和区域龙头，如“保招万金”、华业、首开、滨江、亿城、荣盛发展、鲁商臵业、浦东金桥、北京城建等；②进取组合，优选地产+X（新能源、资源品、大消费）品种，如福星（地产+新能源）、中天城投（地产+资源品）、西藏城投（地产+新能源）、中国宝安（地产+新能源）、华侨城（地产+旅游）、中弘地产（地产+旅游）、胜利股份（地产+医药）等。 重点公司盈利预测及投资评级 [Table_Profit] 代码 公司 总市值 （亿元） 昨收盘（元） EPS PE 投资评级 2010/12/02 2010E 2011E 2011E 000002 万科 909 8.27 0.61 0.92 9.0 推荐 600240 华业地产 47 7.17 0.60 1.26 5.7 推荐 600048 保利地产 569 12.23 1.05 1.38 8.9 推荐 600223 鲁商臵业 73 7.23 0.63 0.85 8.5 推荐 000376 首开股份 179 15.41 1.20 1.64 9.4 推荐 000926 福星股份 89 12.47 0.63 0.85 14.8 推荐 000540 中天城投 131 13.69 1.02 1.59 8.6 推荐 资料来源：国信证券预测 2010 年