第九讲 房地产信托.pptVIP

房地产金融 第九讲 房地产信托 主要内容 信托概述 房地产信托 房地产投资信托基金 信托概述 信托是随着商品货币经济的发展而发展的，经历了从民事信托到现代金融信托的漫长历史过程。信托作为现代金融的一部分，对促进经济发展起着重要作用。 信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分的行为。信托是以资财为核心，以信任为基础，以委托为方式的财产管理制度。 信托的本质 信托是一种多边信用关系。信托行为的发生，涉及委托人、受托人、受益人三方当事人，三方共同形成了信托行为的多边信用关系。 财产权是信托行为成立的前提。财产权是信托多边关系的核心，信托财产的委托人必须是该项财产的所有者。 信任是信托的基础。 信托的产生 信托是在商品经济的基础上产生的，信托从产生开始，就与维护私有财产有关。自从私有财产制度确立，个人拥有财产以后，对私有财产的占有和维护就成为人们十分关注的问题。财产所有者不仅在活着的时候占有它、维护它，并且还关心到身后对财产的处理和安排，因而产生了委托他人代为维护和管理自己财产的信托行为。 古埃及的遗嘱托孤 《罗马法》中的“信托遗赠”制度 英国的尤斯（USE）制度 信托在美国的发展 18世纪末到19世纪初，美国开始从英国引进民事信托。 出现了以营利为目的的金融信托公司。 完成了个人受托向法人受托的过渡和民事信托向商事信托的转移，为现代金融信托制度奠定了基础。 19世纪上半叶，美国逐渐成立了保险业务和金融信托业务兼营的专业信托公司。 19世纪后半叶，有价证券的发行、管理、买卖等业务取代实物而成为信托的主要业务，信托公司完全具备了金融机构的性质，金融信托业务由此形成。 成立了许多专门的信托公司，银行业开始兼营信托业务。 从19世纪末至今，是美国现代信托业得到发展的时期。信用制度得到确立；信用工具也得到了更广泛的运用， 信托在我国的发展 中国现代信托业开始 1918 年浙江兴业银行开办具有信托性质的出租保管箱业务； 1919 年聚兴城银行上海分行成立的信托部； 1922 年上海商业储蓄银行将保管部改为信托部并开办个人信托存款业务 信托业的恢复 中国国际信托投资公司 （1979） 信托业的五次整顿 第一次整顿： 1982 年。当时的基建投入规模过大，其中尤以信托贷款方式的进入为甚。为了加强对信托投资业务的管理和改良基建投资行为，中国人民银行决定对信托行业进行整顿。 第二次整顿： 1985 年，起因是 1984 年以前大量使用信托方式进行信贷活动，而信托资金来源却不明朗，容易造成金融信贷过快增长而造成失控。因此，中国人民银行发布《金融信托投资机构管理暂行规定》，明确框定信托资金来源。 第三次整顿： 1988 年，此前信托投资公司数量飞速膨胀，“三乱”（乱集资、乱拆借、乱贷款）现象严重，国务院决定整肃金融环境。 第四次整顿： 1995 年，原因主要是信托公司存在高息揽存等违规行为。主要事件为“中农信” 1994 年被关闭，“中银信”被广发行接管。此次整顿促成四大国有银行与信托脱钩。 第五次整顿： 1999 年。 1999 年 3 月，国务院宣布中国信托业第五次清理整顿开始，原则为“信托为本、分业经营、规模经营、分类处置”。第五次整顿被认为是信托业的一次根本性变革。 1998 年广东国投破产案 《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》 信托的职能 财务管理职能 融通资金的职能 沟通和协调经济关系，提供信任、信息与咨询的职能 社会投资职能 信托的作用 促进市场经济的发展 运用各种渠道，聚集社会闲散资金 代人理财，促进生产，加快商品流通 大力发展代理业务，为社会提供全方位服务 积极开展租赁业务，促进企业技术改造 信托业务有利于促进我国的对外开放 开辟了新的融资渠道，促进了我国金融市场的发展 信托的种类 信托性质 ：信托业务和代理业务 信托关系的基础 ：自由信托和法定信托 按信托服务对象 ：个人信托和法人信托 信托目的 ：民事信托和商事信托 信托受益对象 ：私益信托和公益信托 标的物 ：资金信托、实物信托、债权信托、经济事务信托 信托与银行信贷的区别 （自学） 房地产信托 房地产信托机构接受委托人的委托，为了收益人的利益代为管理、处置委托人托管的房地产以及相关资财的一种信托行为。 房地产信托的作用 1.信托机构通过开办各种与房地产业相关的信托业务，可以为资财的所有者提供广泛的理财服务。 2.在信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，客观上起到了融通房地产资金的作用。 3.信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才和专业资格为房地产业提供多种多样的相关服