华侨城武汉纯水岸·东湖年推售及定价方案(伟业).doc

华侨城武汉纯水岸·东湖年推售及定价方案(伟业) 2013 年推售及定价方案 2012.12 汇报提纲 PART1.1 ：市场环境 PART1.2 ：项目本体 PART1.3 ：客户分析 PART1.8#0046994 ：背景小结 宏观经济： 10 月制造业 PMI 微升至 50.2% ，时隔两个月重回 50%“ 荣枯分界线”上方，经济内生增长动力增强， 但国内经济整体现企稳回升的势头还未可知，不确定性因素仍然很大， 彻底摆脱低谷走向复苏的任务依然艰巨。 1.1 市场环境： 宏观经济 金融政策： 央行逆回购量创新高， 等同降准一次 ， 2013 年上半年央行降准的可能性不大 央行开展了 2900 亿元 7 天期和 1050 亿元 28 天期逆回购操作，规模共计 3950 亿元， 创下单日历史最高逆回购发行量。 自今年 6 月末以来，央行一直 通过逆回购调节市场流动性 ，至今滚动操作 #0046994 个月之久，法定存款准备金率的下调则久唤不出。 由于最近人民币汇率的变化，使得市场结汇的热情高涨，使得未来的 外汇占款 可能会比过去 增加 ，也 制约了央行的降准行为 。 #0046994000 亿逆回购相当于 降低准备金率 0.5 个百分点 的水平，连日来紧绷的资金面迅速转向宽松。 外汇占款增加，降低降准预期 逆回购量史无前例 政府偏好逆回购政策 货币政策已经相对宽松，而房地产市场回暖的压力有进一步增强趋势，因此短期内降准、降息的可能性不大。 变相降准，实际降准难产 1.1 市场环境： 宏观经济 限购 限贷 限价 房产税？ 定向放松 差别化住房信贷 坚持限购政策不放松 价格调控收效较好 推进改革试点（两湖） 国八条 90 /70 政策 国六条 新国十条 国 19 条 新国八条 国十一条 1.1 市场环境： 宏观政策 宏观政策： 限贷、限购、限价等政策继续严厉实施，十八大以后 2013 年上半年， 政策将继续趋紧维稳为主，大的松动调整可能性较小。 1.1 市场环境： 武汉地方政策 武汉对二手房市场和公积金政策进行调整，但 新政整体对房地产影响相对有限，差别化的房贷政策仍没有松动。 政策 1 ：二手房最高可贷额度从 万提高到 60 万 政策 2 ：在外地用商贷买房可提取公积金还贷 政策利好人群 首次公积金置业人群、有购买二手房偏好的购房者 缴存额度较高、房龄新、房屋总价高的购房者 政策利好人群 武汉上班，异地购房者 公积金另作他用的武汉市民 政策分析： 政策 虽然对于在武汉周边及异地购房者资金压力有一定的缓解，但具有时间局限性和 滞后性。 政策分析： 刚需人群多倾向于买新房，而投资客户公积金已使用，因此受益人群仅有小部分，仅为缴存额度较高、房龄新、房屋总价高，有二手房偏好的首次公积金置业人群。 受益人群较少 截止 2012 年 10 月底，武汉商品房存量 1102 万方，同比增长 31% ，库存持续积压，按年均去化计算，约需 11 个月消化，压力不减。 2012 年武汉商品房价量平稳，整体维持平稳趋势。 2012 年，武汉商品房 存量较大 ，消化压力不减， 2012 年整体市场 价量平稳，市场表现平稳。 1.1 市场环境： 武汉地方市场 市场存量和价量走势： 2012 年 6 月起， 90-120 平首置首改产品成交占成交主力 ， 90 平以下首置产品小幅波动， 120 平以上改善型中大户型产品成交较为稳定。 1.1 市场环境： 武汉地方市场 成交产品结构： 由于 2012 年项目销售产品多为别墅和大平层等高端住宅产品，在武汉范围内所类比的项目仅有武汉天地、万达公馆和复地东湖国际等少数高端项目，且东湖资源是本项目核心差异竞争优势。 汉口 项目竞品仅为武汉少数高端住宅项目，完全跳出传统区域竞争，具备高端项目最为客户看中的东湖资源优势，竞争强度相对较弱。 1.1 市场环境： 2012 年纯水岸东湖竞争格局回顾 积玉桥、徐东、中南中北路三大板块属于 武昌内环核心居住区域 ，其 90-150 平米户型 2013 年供应量预计在 80 万方 左右。而华侨城 纯水岸东湖位于武昌四大核心板块边缘，区域成熟度远低于其它板块，但面临四大板块挤压。 加入主流竞争格局，项目自成板块，面临其它成熟板块多重挤压，竞争格局异常激烈。 1.1 市场环境： 2013 年纯水岸东湖竞争格局展望 2013 年上半年经济、政策环境不容乐观，武汉 市场存量和供应量大，竞争态势激烈 国内经济整体现企稳回升的势头还未可知，不确定性因素仍然很大， 彻底摆脱低谷走向复苏的任务依然艰巨。 十八大以后 2013 年上半年，政策将 继续趋紧维稳为主 ，大的松动调整可能性较小。 武汉市场出台的新政