设计阶段成本管控要点总结.pptVIP

* * * * * 三 拿地阶段成本的那些事 1.产品定位和建造标准； 2.项目规划指标； 3.当地行政收费情况和垄断行业情况； 4.土地现状及周边地块情况； 5.盈利模型估算 6.风险评估 概念阶段成本的那些事 1.上会之前与研发就提交定位会的方案进行成本测算； 2.地块中的多方案土方平衡测算； 3关注总图标高、地下室布局、户型设置、赠送面积、地库形式、地库层数及层高、地上地下车位比、地下车位配比、主体层高及总高度对成本的影响并优化； 4.造采对总图标高和地下室的设置经济性进行评估： a. 是否已充分利用地形进行场地设计，减少土方量； b. 塔楼布置在地下室四周，尽量靠边； c. 能做半地库，尽量少做或不做全地库； d. 尽量不做两层地库； e. 消防车道尽量少布置在地下室顶板； 5.督促相关职能部门积极与政府沟通，控制车位配比及地上地下车位比，用足规划设计条件的地上车位配比； 6.结合建筑总高度进行合理规划建筑层数，如2.9米层高，60米以下不超过18层、60-80米不超过26层、80-100米不超过33层；层高增加楼层相应减少。 方案阶段成本的那些事 1.复核规划指标中实际建筑面积及指标间的逻辑关系； 2.与项目研发、销售、发展、工程、客服、物业确定项目建造标准； 3.启动版目标成本与投委会版成本差异及原因分析； 4.关键成本项及风险项管控措施； 5.确定总分包标段划分、合同界面、甲供材等合同架构； 6.总包、桩基、土护降合约形成方式及入围单位； 7 对地上可售比、赠送率、窗地比、墙地比、钢筋含量、砼含量、地下室单车位面积、人防类型和人防比例、地下室顶板覆土厚度、建面单方、地上可售单方等进行成本优化，确定的指标后作为研发后续的限额设计标准。 施工图阶段成本的那些事 1.钢筋含量、混凝土含量等指标测算； 2.墙地比、窗地比、外墙各种材质比例设计限额； 3.保温材质、厚度设计限额及专项方案审查； 4.建造标准、配置标准清理； 5.施工图预算编制及指标测算，并及时对后续工程不合理设计指标进行修订； 设计阶段成本管理的三件大事 总图管理 限额指标 建造标准及配置标准 生长的土地——总图管理 容积率的高效使用：不同业态的最佳价值组合，不同地块容积率平衡 竖向标高的合理布置：减少土石方量 综合管网与市政管网配套的匹配 提高可售比，减少赠送面积以及灰空间面积 地下车位与地面车位的合理配置与优化 日照管理 风水 最佳容积率计算方法 模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平米土地增值为Zi，则： 每平米土地增值（Zi）=[售价×（1-营业税及附加）-直接费-间接费]×参考容积率-每平米土地费用 利润最大值Ymax=（∑Zi*Xi）D 其中：0≤Xi≤1 ∑Xi≤1 ∑Xi*Ri≤J 限额指标及建造标准 给研发部、设计院规定动作 限额指标：结合国家规范及地方规范、经验数据制定的性价比最高的数据 建造标准：结合产品定位、地方特色、竞品楼盘、公司经营理念制定的修建标准，其核心原则是钱要花在刀刃上。 限额指标中影响成本的几个重要因素 体形系数 含钢量 砼含量 窗墙比 层高 层数 龙湖的限额指标 含量指标严格控制，施工图设计阶段需要及时跟进含钢量指标、混凝土含量指标 基础结构形式选择合理，避免过度保守的结构设计 尽可能使用高强度钢筋，如三级钢、四级钢 控制布墙率，最大限度降低钢筋混凝土墙的布置 建造标准中一些影响成本的重要因素 外装 立面复杂程度 初装 水电配置标准 门窗 节能方案 龙湖的建造标准、配置标准 按业态划分 按产品定位划分 按地区特色划分 按收益比例划分 建筑单体中一些成本优化管理措施 能做半地库，尽量少做或不做全地库 尽量不做两层地库 层高尽可能降低 地库顶板覆土厚度不宜过厚 消防通道尽可能不设在车库顶板上（如设消防车道，含钢量将增加20kg/M2以上） 地库柱距设置合理，有效提高停车效率 通过沟通尽量用足地上车位指标，降低地下车库面积 地库平面尽可能方正，减少挡墙设置 车库顶板采用结构找坡 无梁楼盖取代有梁板 基础形式：地梁+筏板改为暗梁筏板 单个车位占用面积：28-32 平方米/车位（严控指标） 合理设置沉降缝 地库成本管理 结合建筑总高度进行合理规划建筑层数，如2.9米层高，60米以下不超过18层、60-80米不超过26层、80-100米不超过33层；层高增加楼层相应减少。平均每降低 0.1 米， 能降低造价 2%左右 。 塔楼布置在地下室四周，尽量靠边 建筑风格应简单，尽可能减少外立面线条及复杂的造形，不做或减少异形外观 降低体形系数，降低外墙与建筑面积比率，降