房地产投资财务报告.docVIP

**房地产投资财务报告4.财务方案4.1.投资估算及融资计划一、投资估算依据本项目建设内容及建设规模，按照项目总体设计定位方案进行投资估算。基础数据 有关基础数据详见基础数据表。 基础数据表 表1名 称数 量单 位备 注土地面积46542平方米另有代征地面积18813.3㎡容积率A：3.0 C：3.5地上建筑面积154834平方米1地块A建筑面积48374平方米其中：住宅46874平方米 配套底商15002地块C建筑面积106460平方米其中无偿提供20000平方米自 用45000平方米电气化局办公用地下建筑面积46000平方米1地下商业建筑面积12000平方米2地下车库29000平方米3开闭站400平方米4其他4600平方米（二）估算依据1、发改[2004]2423号文《**市发展和改革委员会关于政府投资管理的暂行规定》；2、国家建设部建标[1996]628号文件发布的《市政工程可行性研究投资估算编制办法》（试行）；3、**市建设委员会颁布的2004年《**市建设工程概算定额》；**市建设委员会颁布的2004年《**市建设工程概算费用定额》、文件汇编及造价信息；4、国家发展计划委员会会计价格[1999]1283号《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定文件的通知》；5、**市物价局**价（收）字[2002]480号《关于转发国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知》；6、**市物价局**价（收）字1999年042号《关于建设工程施工和设备招投标交易服务收费标准的函》；7、国家计委、国家环保总局计价格[2002]125号《国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》；8、**市物价局、**市城乡建设委员会**价（收）字（1996）第043号文《**市工程建设监理收费标准实施办法》；9、《**市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（2002年12月4日**市人民政府 **政（2002）32号公布）；10、**市城乡建设委员会1997年《**市建设工程费用》；11、建设单位提供有关资料和编制单位掌握的有关资料。（三）取费标准1、土地费根据《**市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（2002年12月4日**市人民政府 **政（2002）32号公布），宗地出让、转让价格需参照基准地价，其公布的**市基准地价见下表2。**市基准地价表（部分） 表2土地用途价格类型土地级别四 五 六 商业基准地价（楼面熟地价）元/建筑㎡372040001970-2900综合基准地价（楼面熟地价）元/建筑㎡265027901290-2080住宅基准地价（楼面熟地价）元/建筑㎡209027901060-1820工业基准地价（楼面熟地价）元/建筑㎡600-900420-680310-510 由于本项目地块还未最终获得土地使用权，其地价暂取各类基准地价的较高值，根据**市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知（2002年12月4日**市人民政府 **政（2002）32号公布）划定的级别范围，本项目土地级别为六级，故公建部分（商业用途）基准地价按2700元/建筑㎡计列，住宅区（住宅用途）基准地价按1820元/建筑㎡计列；配套商业（商业用途）基准地价按2700元/建筑㎡。以上基准地价是在2002年1月1日土地开发程度达到“七通一平”、平均容积率为2时的土地基准价格，并考虑3%的土地交易契税。 地上建筑土地费=（综合用途建筑总面积×2700+住宅建筑总面积×1820） =（106460+1500）×2700+46874×1820 =37680.27（万元） 地下建筑应补交的政府土地收益= 800×1/3×29000+12000×2700×1/3=1853.33(万元) 契税=（37680.27+1853.33-25290）×3%=427.31（万元） 土地费合计:39960.91万元。 2、建筑安装工程费 住宅部分按0.16万元/㎡计算,即48374㎡*0.16万元/㎡=7739.84万元，公建商用部分按0.3万元/㎡计算,即106460㎡*0.3万元/㎡=31938万元，地下建筑部分按0.18万元/㎡计算,即46000㎡*0.18万元/㎡=8280万元，合计建筑安装工程费47957.84万元。3、前期工程费前期工程费用按单位地上建筑面积150元/建筑㎡计取。4、基础设施建设及公共设施建设费按单位地上建筑面积160元/建筑㎡计取。5、管理费用按总建筑面积10