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PAGE 第八章 房地产经纪的居间业务（补充）第四节 房地产居间业务的房源管理一、房源的概念及属性1.居间房源的概念在房地产开发中，开发商需生产各种房地产产品，然后销售才能获得增大的货币，而在房地产居间业务中，就必须有房地产的需求者和各供给者，居间人才能利用房地产产品进行居间活动，以便获得盈利。可见，房地产居间活动首先必须有可供委托人和相对人进行交易的对象，这就是房源。狭义的房源通常被认为是委托房地产经纪人出售或出租的物业。广义的房源不仅包括委托出售出租的物业，还包括物业的业主（委托人）。综上所述，房源应当是指业主（委托方）及其委托出售出租的物业。房源的概念包括两个方面，缺一不可：①房屋的委托人（或业主）； ② 委托人（或业主）委托出售或出租的物业。2.房源的属性(1)房源的物理属性这是指房屋自身及周边环境的物理状态。如房屋的地段、建成年代、面积、朝向、户型、配套设施等，一般情况下，在交易过程中是固定不变的。房源的物理属性决定了房源的使用价值，所以也在一定程度上决定了房源的市场价值。没有两套房源的物理属性是完全相同的。居间的房地产具有不可移动性，其价格的形成和区位紧密相关，房地产居间的成功很大程度上取决于房源的区位。买房人往往会重视房源的周围环境、景观，它与重要场所，比如市中心、机场、港口、火车站、政府机关的距离，交通的便捷性，以及购物商场、菜市场、银行、休闲娱乐等社会服务的便捷性，甚至在某区位生活居住的习惯性、孩子上学的远近，也是居间是否成交的考虑因素，这些因素都是区位因素。在一个按同一建筑设计方案建造的住宅小区里，其每一幢房屋都有不同的区位，如在出入方便性、景观、受噪声影响程度等方面各不相同；在同一幢房屋中，不同楼层的住房之间也存在差别；而在同一楼层中，每一套住房又有景观、朝向等方面的差别。这些差别决定了每一套住房都具有其自己的区位特点，因而其市场价格也就不尽相同。优越的区位使房地产的土地价格升高，一套位于市中心的全新公寓，其使用价值当然比地处郊区偏僻之地的全新公寓要高，因而前者的市场价格可以是后者的数倍。与其他商品不同的是，房她产商品具有显著的个别性。居间的房地产各有各的特点，世界上不存在两套完全相同的房地产。例如居间房源的外观、结构、设备、装修、土地的形状、基础设施完备程度、新旧程度等各不相同，房源的面积、朝向、户型，组合完成的功能，质量的好坏，物业管理的优劣都将会影响居间的成交。对于二手房来说，其价格的特殊性则表现得更加突出。除了上面提到的各种差别之外，二手房在保养、装修状况等方面存在的差别也会影响其内在价值和市场价格。正因为房地产存在着明显的个别性，令市场上很难有一个权威的、明确的“定价标准”，因此一般情况下，由需求人来适应房屋，这就需要房地产经纪人在充分了解需求人和房源特性的基础上，进行合理搭配，正是因为房源为非种类物，才为房地产居间创造了条件。（2）房源的法律属性这主要包括房屋的合法用途及其权属状况。房屋用途通常可分为居住用途和非居住用途两大类。房源的权属状况一般由特定的法律文件以房地产权属证书和有关证件为依据。现行的土地权属证书有《国有土地使用证》 、《集体土地所有证》 、《集体土地使用证》 和《土地他项权利证明书》四种，房屋权属证书有《房屋所有权证》 、《房屋共有权证》 和《房屋他项权证》 三种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》 三种。（3）房源的心理属性这是指业主（委托人）在委托过程中的心理状态。随着时间推移，心理状态往往会发生变化，从而对房源的一些因素产生影响，如价格因素。2008年，以万科为首的房地产企业纷纷降价促销，加之金融危机的到来，让很多欲购房人，持币观望，心理因素影响了房屋的购买。房屋的价格是由房屋业主（委托人）决定的。他们对市场信息的了解程度，以及其出售或出租的心态，是他们决定房源价格的重要依据。这两个依据在房屋交易过程中都容易发生变化。由于房地产市场为不完全市场 不完全市场是指不具备下述条件之一的市场： 　　1.同质产品； 　　2.众多的买者与卖者； 不完全市场是指不具备下述条件之一的市场： 　　1.同质产品； 　　2.众多的买者与卖者； 　　3.买者和卖者可以自由进入市场； 　　4.所有买者和卖者都掌握当前物价的完全信息，并能预测未来物价； 　　5.就总成交额而言，市场各个经济主体的购销额是无关紧要的； 　　6.买者与卖者无串通合谋行为； 　　7.消费者追求效用最大化，生产者追求利润最大化；　　8.商品可转让。【案例1】 李女士欲将自己的一套住房以24 万元的价格委托给某房地产经纪公司出售。后来，邻居的房屋以26 万元出售，