店铺选址与洽谈规范.docVIP

PAGE PAGE 1店铺选址及谈判管理制度本规范试用于专卖店店面选址及租店谈判。一、店铺选址要求（一）周边商店群 周边店铺经营类型对该店铺的经营有重大影响，一般可分为互补型、互斥型及竞争店3种。若为互补型或竞争型，可依据其他条件进一步考察，若为互斥店则坚决不选。互补店珠宝店、美发院、超级市场、百货公司、精品店、女鞋店、服装店、婚纱摄影店、美容、塑身沙龙、面包店等互斥店轮胎行、货运行、汽机车修理店、电脑维修等。竞争店化妆品专营店、化妆品品牌专卖店等（二）地点主要干道交会点上、下班回定之主要街道和方向人潮走向之咽喉地段主要转运公车站牌附近商圈人流重要集会点（三）租金以占预估营业额之（ ）为最佳以占预估营业额之（ ）为最限二、店铺立地要素（一）营业面积至少（ ）平方米格局方正，勿外宽内窄店内高度不宜太低，以免妨碍空调装璜 店内梁柱不可影响人流动线（二）店面宽度 店面宽度不少于（ ）米（三）便利性同一商圈内以半径（ ）米，为其设店基数人口密度高之地带以（ ）人口为设基数注意大障碍之阻隔，如大马路、高架桥、铁路（四）房屋使用类别目前之房屋使用类别水电型态之现状三、租店洽谈（一）如何找出房东直接拜访以电话约定洽谈洽询房东其租店之意向间接拜访询问对象：邻居、大厦管理员、书报摊、路边摊、房屋中介（二）房东洽谈及应对方法1. 目前承租之状况(1) 原承租人承租很久与房东建立不错的感情A. 提高租金 B. 说服加盟C. 说明租予公司的益处(2) 租约未到A. 询问何时到期B. 原承租金额租予公司(3) 自已经营:邀请加盟(4) 无租赁合同(与房客)A. 请房东与房客复位合同B. 充当房东法律顾问，替其解决问题2.确定房东有意出租意念之谈判(1) 谈判前注意事项A. 确定能否供用B. 可从房东取得房屋结构设计面图C. 先行访价，了解当地房地行情及平均租金D. 了解房东从事之行业及兴趣以建立共识以利谈判气氛E. 确认房屋使用执照使用区分及房屋所有权人F.水电收据凭单考虑是否可以申请用电(2)谈判内容及技巧A.租金原则由房东先开价，再回公司与主管根据当地行情，协调合理租金再做第二次谈判切勿先行开价合理租金之判断根据市场调查报告书，评估该店损益平衡点，拟出合理租金向房东陈述公司的经营理念，借机会提出我方希望承租价格，视其反应，另行拜访，此阶段可能需要花费洽谈次数较多(注意保持坚定意志力，不易受动摇，不急着想要取得之欲望让对方洞悉)观察房东有无降低的可能性，如有可能则继续坚持杀价，但保持良好气氛若房东坚持价格，则须与主管协调租金上下限，以利与房东谈判，并吸引其有再谈判机会B.租期应先坚持公司初约五年之原则(可分析公司投资装璜需五年回收之立场如果房东坚不让步时，可斟酌洽谈4年或3年房东考虑将来自已收回经营，公司可同意其加盟租约之谈判于租约未到期前三个月事与房东洽谈C. 租金之调整原则上3年合约坚持不调整5年合约可考虑第4年起调整或分2次调整调整之金额尽量以确定之金额书写，避免以百分比或物价指数调整以免产生日后之困扰D.押租金(保证金)一般以3个月，最多不能超过6个月租金为原则租赁期间，押金不调整为原则 E.租金支付方式月 缴:1年份12张支票(即月付)季 缴:1年份4张支票(即季付)半年缴:1年份2张支票(即半年付)最好无押金年 缴: 1年份1张支票(即一年付)一定无押金三、 签约内容及注意事项1. 签约内容(1) 房屋所得税、印花税应由房东负责(2) 租期届满后避免恢复原状，否则应在合约书内说明恢复内容最好拍照留底(3) 房屋装璜改造，避免填写先征求房东书面同意，否则应请房东另开立书面同意书以防违约，切记需与签立合约同时办理(4) 其它特殊条文, 应先经公司主管及法务同意后始可签立2. 过程注意事项(1) 签约阶段有下几点必须注意:注明是全部租用，还是只租部分，并清楚记载租用面积及区域金额总数，什么时候付款:租屋时，要明白记录租金以外的各种费用。定下将来若有让渡、转借时，名义书转让费怎么支付，押金又该在什么条件下被归还。另外，像房租方面，要详细注明款额、起算日、换约时间、换约时涨价的计算基准及限度、管理费和公共设施费及其它项目等等，皆必须明载金额的多寡。物品交接要确实:要注意电力状况、瓦斯状况、给排水设备的状况，以及日后可能发生的问题，详细记载于合同书中。何时申请移转登记:租借时，要清楚注明合同的起契期间。何时解除合同:必须具体规定解除合同时要进行哪些手续、及会导致何种结果等事项。须载明天灾及其它不可抗力的损害该由谁负责，如何负责等。注明店改装时须办理的手续。(2) 原则上以公司信誉保证，避免公证。若房东坚持需公证，则要求公证费由房东自付(3)公证所需文件A. 公司方面a. 公证申请书