万达广场专题报告(铂金收藏版).ppt

万达的转变之路充分体现了住宅类地产与商业地产的核心区别——商业地产是围绕“经营”来展开并实现利润回报的。买家也好，租户也好都会越来越关注“经营”。 不关注经营要素或者不经营的商业地产有成功的昨天但一定没有成功的未来。 规划是为了实现商业蓝图，招商是为了实现规划，经营是为了提升项目价值。 ————TCBL 这句话道出了商业地产公司的经营之道也讲出了商业地产服务机构的四个赢利点。前期规划；中期招商；后期经营管理（营运管理+物业管理）。 商业地产三种模式 商业地产终将走向金融地产…… 结构硬伤： 沈阳万达商业广场是首次尝试多店组合形式的商业广场，然而就像长春万达 商业广场一样，尽管万达注意到了业态方面的差异化，却没有正确估计人们的消费习惯， 建筑设计规划上的硬伤，使得“由主力店为商铺吸引客流”的构想成为空谈 产权硬伤： 导致产权式商铺难以实现经营的本质，是出售产权商铺带来的经营权、管理权、产权的分离。 （3）沈阳万达商业广场在营销上过分挖掘项目价值 从万达沈阳项目销售宣传看（过分夸大），显示出万达在当时的市场条件下，（沈阳 城市经济 转型过程中，就业压力，招商能力偏弱），迫于商业投资的压力，在商业项 目销售上过于急迫，而且当时的，过分透支了项目价值，（散售价格高达2-6万平方米） 第一种模式 一般投资者认为，世 界五百强的企业入住 万达商业广场， 将来 经营时一定会有消费 者光顾自己购买的商 铺， 有了人气， 何 愁没有财气？这种开 发商加主力店的组合 模式误导投资者的投 资心理。 第三种模式： 基本上已住的客户在进 场六日后都在集体转让 或转租，前面一点就在 刚开业的时候扼杀在摇 篮里了。 第一：七大主力店+卖首层送两层+0 公摊=借力使力=大树底下好成凉=机会=零风险。 第二：投资举列的引导专业的投资 分析=未来有可观的收益。 第三：带租约销售=降低了未来的经营风险=投资举列的未来已经可以实现=原始股=不可 多得的投资机会 通过以客户方面去分析可以看出： 其营销主题定位为三个层面： 第二种模式 一个未建成的商业物业 是无法准确的预测其开 业后租金水平的，只能 根据商圈租金而获得参 考租金，但是万达以1 楼500 元/月，二楼 200 元/ 月作为基本测算依 据特意抬高了租金价位 （此租金在太原北街都 难以实现）结果理论投 资回本年限为 6.5 年。 解决：问题铺，万达又是如何解决呢…… 除了南京、青岛等经营稳定的项目外，绝大部分出售商铺全部返租或反购回来，保证业主若干年8%的回报率，个别地区9% 对所有“产权式商 铺”项目在后续经 营方面由专业的 商业管理公司统 一招商经营，前 几年回租给发展 商，按固定比例 向投资者返还收 益，后面的时间 或由股东会议决 定返还比例，或 把商场做旺后再 交给投资者 解决1： 解决2： 开始:北京万达广场——万达盈利模式的典范 6.74 30 3 10 50 12 北京万达广场 写字楼(万平米) 公寓\底商(万平米) 五星酒店(万平米) 商业(万平米) 建面(万平米) 占地(万平米) 项目名称 北京万达广场项目整体分为一期和二期 一期 （北区） 是以国际商务港为主、 特色商业街为辅的商务区，由4 座中高层商务楼、特色商业街、设施齐全的高 档 商务会所、会议中心、地下车库以及近 3 万平方米大型广场等组成，建筑面积约 30 万平方米 一期户型： 东区商务港 60-220 小面积商务单元； 西区商务港 300-700 及1200 平米整层商务空间；底商部分面积不定，可根据需要自由划分 一期出售面积：29万平米（包括商务楼 26 万平米和 3万平米底商） 一期销售均价：商务港均价 13500 元/平方米；商铺均价 32000元/平方米。 一期于 2003 年 10 月 25 日开盘，2004 年销售额 23 亿，2005 年 4 月底总销 售额 28亿元，一期 30万平方米已售磬,商务港从开盘时的9000上涨到1.8万元. 围绕以居住为产品定位问 题，稍微改革,决定开发住宅立项的商务楼。 ， 项目定位结论：项目以商务为主；面积可自由分割；主流产品总价控制在 100 万元左右。这一思路性的改变成为北京万达广场成功的重要节点。 项目报批 为公寓，可在银行做 70%的按揭。 二期 5A 写字楼 在预计项目整体销售收入约 33 亿元左右相对总投 资，投资回收情况非常理想