商业地产巨头 新鸿基发展经验总结.docVIP

新鸿基商业地产：每个商业项目都是很好的作品　　新鸿基地产，以其卓越的品质蜚声境内外，赋予了旗下商业楼宇和豪宅无可比拟的品牌含金量与不可代替的卓越商业理念。从香港到上海，新鸿基地产究竟如何演绎着这场商业传奇?　　记者:新鸿基地产在内地的发展策略是什么?主要倾向于投资什么类型的城市?　　邓维聪：新鸿基地产的发展策略一直很清晰，即以内地的一线城市北京、上海、广州为中心开发大体量的复合地产业务，包括商业地产、住宅项目、酒店项目等。我们希望以上海为中心，辐射到长三角地区;以香港为中心，辐射到以广东为主的南方地区;以北京为中心，辐射到北方地区。　　目前新鸿基地产在华东的土地储备(按所占楼面面积计)已经达到375万平方米，项目遍布上海、南京、苏州、无锡、杭州5个华东城市。　　除了杭州和无锡项目与华润合作外，其余项目均为新鸿基地产的独资项目，涉及面积约200万平方米。　　目前新鸿基地产在内地的独资项目中，经营性商用物业占60%~70%，出售型住宅物业则占30%~40%。对于新鸿基地产来说，租售“对半开”的模式已经相当成熟，因此在内地市场也希望走出一条同样的路。　　比如上海国金中心项目,总投资90余亿元，预计年租金收入7亿~8亿元，年租金回报率达到8%。因此对项目所在城市的经济活跃度要求很高，目前暂时只考虑投资消费力较高的城市;出售型的物业方面，我们希望开发高端产品;经营性物业上，也需要长期稳定的租金回报，在经济较为发达的城市才能够达到这一预期目标。　　记者：新鸿基地产采用租售“对半开”的模式，您怎样看待业务所涉及的这两块市场所需要面对的一些问题?　　邓维聪：新鸿基地产从1972年在香港上市以来，到现在已经超过38年了，从上市之前的上世纪60年代开始，我们就一直做地产业务，内地的地产商没有这么长的历史。你知道香港经历过房地产泡沫，而且房地产市场的起伏很大。在危机来临之前，我们可以做到提前预防;同时，我们也会对市场的发展走势作出理性分析，所以有时候我们也会有大胆之举。应该说，凭借多年累积的市场经验，我们制定了一套非常稳健的投资策略。　　不过说到底，关键还是品质。新鸿基地产从上到下都知道产品品质是公司的生命线。我们公司的董事局*、副*都有一个习惯，一有空就到住户家串门，了解住户对新鸿基地产的感受。举个例子，在新鸿基地产，窗户漏水是一件大事，至少工程部主管要就地免职。在新鸿基地产，上到公司高层，下到工地员工，都很清楚品质就是我们的使命，任何事都不能牺牲我们产品的品质，这个是我们新鸿基地产的宗旨。　　另外，我们做商业地产，商业地产的回报周期比较长，可能需要5~8年的时间，甚至更长。所以，商业地产受到经济波动的影响也相对比较小。新鸿基地产一年差不多150亿的利润，有80亿是收租收回来的。也就是说，当你的商业地产体量够大的时候，那就不必太担心短期的卖楼压力了。当然，这需要一个过程，在上个世纪90年代之前，新鸿基地产也经历过住宅市场的萎缩问题。　　有些人会质疑我们开发缓慢，其实是我们每开发一个项目，都要经过很严格的论证、规划，请专家作研讨等，因为我们每个项目都希望是一个很好的作品，所以时间长在所难免。　　在上海，除了十年前的中环广场如今仍领潮淮海中路东“一哥”队列，浦东的上海国金中心、淮海中路西的上海环贸广场，都是新鸿基地产在一线城市经营性物业的力作，带给新鸿基地产每年稳定的利润收益。新鸿基新政下内地扩张商业地产 广州猎德项目明年开通新鸿基相关人士早前透露，今年新鸿基在国内的发展主要集中于上海区域，并把40%的投资集中于此地。　　 　　商业战略 　　新政压城，不少房企开始将目光转投商业地产，以求避险。在房企们开始思量如何啃下这个“香饽饽”的同时，早早就在国内布局商业地产版图的新鸿基，旗下商业项目则已逐步进入收获期。 　　作为新鸿基在国内的重点项目之一的上海国际金融中心，其商场已赶在2010上海世博会召开之前开业。新鸿基黄少媚表示，国金中心商场是全中国内拥有最多世界品牌的一个综合商场，目前已全部出租。 　　据了解，上海国际金融中心上海IFC总面积达70万平方米，是陆家嘴地区最大的商业综合体。商场将集中国内最多的国际一线品牌旗舰店，其中约15%首次进入中国，40%左右的品牌是首次进入上海地区。新鸿基苏仲强表示，上海国际金融中心预计于2011年全部完成并全面开业。 　　据悉，6月21日，国金中心的上海浦东丽思卡尔顿酒店正式开业。早在2009年11月，汇丰就进驻了国金一期写字楼的其中22层楼面，作为汇丰银行中国总部。 　　除了上海国金中心以外，新鸿基在上海的商业步伐也未有停歇。新鸿基在上海浦西还拥有一优质商业用地——“淮海中路3号地块”。该项目由新鸿基于2006年斥资36亿元从香港万都手中收购所得，楼板价约为1.5万元/平方米。 　　据了解，目前新鸿基已对该地块完成