全面解析万科-万科地产研究-40页4.docVIP

全面解析万科说明：分析方法：1、A、B、C分类分析方法2、时间序列分析方法3、空间序列分析方法4、归纳推理方法5、演绎推理方法6、波士顿矩阵分析方法一、万科经营种类结构1、万科的经营业务很简单，收益更简单，所有收益都来自业务经营，没有任何的投融资收入。主营业务为两个方面，一是房地产，二是物业管理。2、与其他房地产公司不同的是，万科在物业管理上面的巨大利润。一般中小型开发公司，或者处于创品牌阶段的公司，在对待物业管理方面，要么外包，要么亏损保持其运营。而不能做到真正盈利。3、物业管理公司盈利，为万科快速扩张解决了后顾之忧，即通过房地产产生的利润为纯利润，而不再为物业管理背包袱。4、房地产收入增长与物业公司收入增长呈正向关系。 异点分析：2007年上半年的物业公司收入与下半年物业公司收入呈现出巨大的差异，这有待深入分析。时间行业主营业务收入（万元）时间行业主营业务收入（万元）2007-12-31房地产3517517.72007-12-31物业管理21003.472007-6-30房地产1093949.942007-6-30物业管理15702.152006-12-31房地产1766965.962006-12-31物业管理17855.072006-6-30房地产653978.772006-6-30物业管理7789.55说明：从上表可以看出，上半年房地产结算收入一般只能占到全年结算收入的35%左右；而物业公司07年数据严重失真。整个下半年仅仅上半年收入的30%左右。此数据为何与真实有如此大的差距？5、房地产利润率与物业管理利润率 时间行业毛利率（%）时间行业毛利率（%）2007-12-31房地产41.872007-12-31物业管理54.692007-6-30房地产45.772007-6-30物业管理27.372006-12-31房地产37.292006-12-31物业管理32.062006-6-30房地产40.492006-6-30物业管理7.86分析：1、万科的物业管理利润率稳步上升，说明万科在物业管理方面已经成功的找到了盈利模式，这种盈利模式的建立，将为万科今后的发展奠定坚实的基础。2、万科房地产的毛利稳定在40%左右。3、这个表上尚不能真实反映万科物业管理公司的问题，结合万科上半年物业管理的收入与支出与下半年的收入支出来看，这个数据存在巨大的问题。二、万科的区域分布结构（一）、分析说明1、说明：本结算周期，我们将市场份额在10%以上的城市视为A类城市，市场份额在3%以上的视为B类城市，其余为C类城市。2、在次类分析过程中，我们会采用波士顿矩阵分析方法透析万科的城市拓展路线。（二）ABC类市场透视(2007-12-31)地 区主营业务收入(万元)比例（%）地 区主营业务收入(万元)比例（%）1、深圳823833.8323.422、上海597367.1816.983、广州271807.687.734、杭州207377.435.95、成都199430.275.676、北京170667.084.857、苏州148190.764.218、东莞146222.194.169、佛山137706.13.9110、大连134890.393.8311、武汉112448.093.212、无锡102627.182.9213、厦门78901.942.2414、天津69683.851.9815、珠海60742.051.7316、青岛47027.811.3417、沈阳46125.361.3118、南昌37269.861.0619、中山31298.410.8920、长春31191.610.8921、长沙30236.310.8622、镇江12549.690.3623、鞍山11231.030.3224、南京8691.60.25分析：1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：40.4；43.46；16.14。三类城市的个数分别为：2；9；13。2、按照企业的稳健性原则，万科的市场结构存在一定的隐患，就是对大城市的过度依赖性，如果一旦上海深圳市场滑坡，将对整个企业产生较大的影响。 (2007-06-30)地 区主营业务收入(万元)比例（%）地 区主营业务收入(万元)比例（%）1、深圳335822.630.72、上海153877.9814.073、广州153116.94144、东莞96667.798.845、杭州88007.028.046、北京59103.595.47、苏州45800.144.198、天津38264.343.59、武汉26694.342.4410、沈阳21829.28211、成都18887.11.7312、南昌18225.991.6713、佛山14294.131.3114、无锡10887.12115、长春5498.210.516、南京50