南山学府,尽管有缺陷但租金回报也不低.docxVIP

【爱home踩盘实录】南山学府，尽管有缺陷但租金回报也不低上周末，爱home以350-450w的2-3房低总价为目标，实地考察了南山学府小区域。在南山整体均价上到7的情况下，学府这块却还有不少均价5上下的房源。高房龄、略有缺陷的户型设计，或许是造成该片区低价的原因之一，但非常成熟的商业生活环境，也支撑着这些老破旧的出租回报。退一步看，南山的老破小，比之罗湖福田又相对可接受度更高。对真正必须要在南山上车的刚需，是个选择。加上11号机场快线即将在六月底开通，早已运营成熟的罗宝线双辐射，是否可以提高该片区的整体租金？◆?? 区域概述? ?◆??学府片区属于南山区南头，建设较早，以多层、高层为主，少部分小高层，楼盘多数无小区，少部分有些空中花园或精致型园林。在位置上来说左边是前海，右边是深大，北边是科技园，南边是后海和南油，区域位置属于承接带，去哪都方便。但除了几条主干道之外道路不宽，二车道且有很些路边停车，较容易堵车。目前有区域北部的桃园地铁站，在建当中的11号线南山站位于区域南部。沿街商业发达，人人乐，苏宁、赛格电子城，对于满足市民普通的日常生活来说是绝对方便的。学校资源目前来说主要是有海滨实验小学和荔香中学。目前主要卖点是区域位置较好，周边大新大片旧改升级的利好。户型总价较低，价位能够在关内上车。 ?◆??学府踩盘情况? ?◆??目前市场报价对于相对老旧的户型来说4—5W左右。多数以多层和独栋高层为主，相对比较老旧，小区环境整体环境一般，但是物业管理还行，停车都比较紧张。户型多为客厅无阳台，卧室或厨房有阳台，少数整体格局不方正。愉康大厦愉康大厦，共2栋，1988年批地，1993年入伙，3梯8户，和愉康花园算是共用小区配套及绿化。南油开发，均价4W多，最新4月份103平方410W。由于年代较旧，所以小区里面的墙壁和电梯都相对老旧，整栋楼阳台都是弧形阳台，而且只有I户型是方正户型，其他的都是不规则户型，采光来说还算不错。房源：愉康北座71平2房2厅330W，租5K 愉康北座86平2房2厅，415W，红本无税。愉康花园愉康花园是楼梯房，50年产权，1988年批地，共27栋，小区绿化不错，容积率比较低，但是停车也一样紧张，业主在争取产权时间拓展到70年。从户型来看是比较方正的，采光不错，一梯四户，把客厅的阳台打通后，看起来会舒服和大很多。所看户型为76平3房440W。康乐大厦康乐大厦共3栋，1985年批地，70年产权，3梯8户，南油开发，基本无花园，停车紧张。窗外视野基本是周边的楼房，所看户型方正，采光好，77平2房390W，租5.5k。怡园大厦怡园大厦，共2栋，3梯8户，2000年物业，带小花园，停车紧张。所看户型98平2房改3房440W，红本无税。户型结构来说客厅不够方正，但是业主改得还不错，采光也好。荟芳园荟芳园，共4栋，1988年批地，1996年入伙，带花园，学位是学府中小学。所看户型是85平3房430W，120平3房520W，房间都比较大，采光好，但是120平的户型格局不是很好，也不够方正。