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房地产行业洗钱风险与监管建议 　　摘 要:文章通过房地产行业洗钱风险点的介绍,分析了房地产业洗钱存在的原因,进一步探讨了加强房地产行业反洗钱的监管方法。 　　关键词:房地产行业 洗钱风险 监管建议 　　中图分类号:F293.3文献标识码:A 　　文章编号:1004-4914(2010)03-208-02 　　 　　2007年开始实施的《中华人民共和国反洗钱法》中加入了对特定非金融机构进行反洗钱监管的原则规定,2007年底召开的反洗钱部际联系会议明确提出将房地产、律师等特定非金融行业纳入反洗钱体系,使其承担预防、监控洗钱的义务。本文对房地产行业洗钱风险进行一些初步研究,为开展行之有效的监管提出几点建议。 　　一、房地产行业存在的洗钱风险 　　1.房地产企业作为行为主体的洗钱风险。房地产企业资金来源大致包括:(1)各级财政预算资金。随着我国房地产投资体制的改革,这部分资金已基本被取消。(2)商业银行贷款。主要指面向开发商的贷款。(3)自筹资金。包括自有资金、股权融资、房地产信托、其他融资等。(4)其他资金来源。主要由定金与预付款、个人按揭贷款等组成。 　　统计数字表明,近几年我国房地产企业资金来源发生了明显的结构变化。一是商业银行贷款占比有所下降。在2003年之前,商业银行贷款在房地产投资中的比重大约在25%左右的水平。2003年后实行了一系列的宏观调控政策,导致银根紧缩,商业银行普遍加强了对房地产贷款的控制和管理,提高了贷款的门槛,商业银行贷款在房地产开发企业资金构成中所占比重逐年下降,由2003年的23.78%下降到2008年的19%。二是自筹资金及其他资金来源所占比不断提高。随着融资难度增加,房地产企业加大了自筹资金力度,所占比重由2003年的28.57%上升到2008年的37.6%。但由于多年来该行业一直处于急速扩张状态,绝大多数房地产企业均存在资金不足,自筹资金中相当一部分来自社会资金,主要包括以直接投资入股形式参与房地产开发的资金以及房地产企业以高利筹集的资金。此外,购房定金及预收款等其他资金来源在房地产业资金来源中的比重也逐年提高。据统计,2009年,自筹资金及其他资金来源在房地产投资资金中占比已达74.2%,成为房地产企业的重要资金来源。 　　我国目前对房地产开发企业的监管主要是行政许可,即经营资质的许可,对房地产开发企业的资金来源无相应监管措施,房地产行业作为回报率较高的行业,也是房地产市场的销售主体,直销比例在90%以上,势必会成为部分黑钱的投资目标,洗钱势力如果介入房地产开发环节,房地产开发企业有可能是洗钱者,也可能是协助洗钱。一是洗钱势力出资组建房地产开发公司,指定法人代表,以一种合法公司的身份去运作一些项目,通过一系列正当经营活动将一些财富的非法属性加以掩饰,不但能有效漂洗非法所得,还能产生收益;二是洗钱势力则选择直接参股的方式,将非法资金注入房地产开发公司,以股东分红的模式获得对非法所得收益的占有。 　　2.房地产作为工具的洗钱风险。洗钱势力用房地产作为工具的洗钱手法大致如下:一是现金购房,出售变现。目前银行业金融机构反洗钱逐步深入的情况下,洗钱势力为逃避银行业金融机构的反洗钱监测,通过购买房产,将非法收入从现金状态转化为实物状态,并在适当时机变卖房产,将其转化成为合法的货币资金,便可完成洗钱的过程。如果洗钱势力与房地产销售商达成合谋协议时,还可以先用远低于市价的价格购买房产,私下再以现金的方式补足房款,随后再按照房产的实际价格出售,从而将非法所得变成合法收入。由于房产市场价格从长期看呈上升趋势,这种洗钱方式要比直接购房变现更加隐蔽,也更难于监测。2004年以来,房地产企业“定金及预收款”中的现金占比明显上升,表明购房款中现金比例不断增加。据统计,2009年,房地产开发资金中的定金及预收款已占房地产企业资金来源的25.2%。大量现金的使用,充分满足了洗钱势力的几种需要:一是对非法资金隐藏的需要,现金自身的无标志性,极易隐藏有关资金的真正所有权和来源;二是对非法资金控制的需要,控制了现金就保证了资金的所有权;三是改变非法资金形式的需要,现金投资、消费或存入银行,很容易改变资金的形式。所以,洗钱者尤为喜欢选择现金作为交易媒介。现金购房现象一方面意味着炒房者在增加,另一方面也增加了房地产行业被利用进行洗钱的风险。二是按揭购房,提前还贷。使用按揭贷款购房是目前的主流,在向房地产开发商支付30%的首付,可向商业银行申请70%的按揭贷款完成购房交易,但绝大多数购房者都会在规定贷款期限之内提前还贷。据对部分商业银行的调查,目前相当部分的住房贷款是在五年内还清的,其中又有大多数是在两年内就还清的。而对这部分提前还贷的资金来源及性质,商业银行一般不予审核,因而当中也存在相当的洗钱风险。通过这种渠道进行洗钱,虽然要比直接