跟老王律师学签房屋买卖合同10.docVIP

跟老王律师学签房地产买卖合同12本文所称的房屋买卖合同全称为《上海市房地产买卖合同》，是适用于上海地区房地产买卖的示范文本。面对动辄三五百万、甚至上千万的房产，了解合同的条款内容，规避相关的法律风险，才能有效的保护自己的私有财产。第十一条 甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的____日内，向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续。甲方未能及时迁出户口的，承担以下责任：（一）每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款____‰的违约金，计算至户口实际迁出之日止，合同继续履行。（二）甲方逾期超过30日未迁出户口的，甲方同意由公安部门（户籍管理部门）将该户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户。签订技巧：本条款是对于办理户口迁出及相关责任的条款，因为户口问题已经成为部分房屋纠纷不能解决的症结所在，目前处于公安户籍部门、法院管辖的空白地带，这一条款的推出或许会成为解决这类问题的一剂良药。卖方户口强制迁出条款风险提示：1.卖方户口不按合同约定时间迁出一般都是恶意的，原因在于上海户口的价值：学区房、医疗资源、社保资源的稀缺性以及居住证、积分、落户的高门槛等多种因素导致的。2.违约金约定的数额再高很多时候仅仅是一种摆设，因为拒迁户口虽然违约，但守约方很难证明自己的实际损失，违约方可以要求法院予以调低，并且法院通常都会接受违约方调整的要求，将数额调到最低。一般的认定是根据合同约定违约方应当在X年X月X日内办理完毕原有户口的迁出手续，否则应当承担相应的违约责任。鉴于违约方提出约定的违约金过高，考虑到守约方至今未提供逾期迁户口给其造成实际损失的充分证据，根据公平和诚实信用原则，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、逾期利益损失等因素，酌情判处违约方应支付守约方逾期迁户口违约金1万元或2万元或3万元或4万元……3.上家户口的存在实际上对下家会造成不可估量的损失和影响，比如限制了下家的交易，户口的存在往往让再次购买者不敢轻易下手，实践中，一度降到市场价的8折都很难出售；上家产权人如果小孩就读过学区房有户籍、学生名额的限制，下家可能就不能在对口的学校上学等等。4.本条的修改显然看到了户籍已经成为房屋纠纷的顽疾，对于户口的迁出做出了明确的约定。但问题在于买卖双方之间的约定是不能约束第三方公安户籍部门，当然如果户籍部门出台的和条款匹配的户口迁出政策能落地实施，户口问题自然会得到解决。老王建议：一、考虑到上家不迁户口的主观故意，老王律师建议合同约定上家对于户口迁出的流程、资料已经了解清楚，如果不按时迁出明显属于恶意违约。二、补充协议中可以约定清楚类似：认为违约金日万分之五不高，放弃对违约金调整的权利等词语，尽量约束违约方的调整权利，增加违约成本逼迫违约方继续履约。三、上海法院关于商事审判中规范违约金调整问题的意见第9条规定，实际损失无法确定的，可以参考不超过银行同类贷款利率4倍的标准进行调整。协议中可以约定调整的标准，以防违约方过度调低违约金。四、《上海市常住户口管理规定》第32条如果能真正落地，那户口问题就迎刃而解。法律依据：1. 《上海高院民事法律适用问答》中明确指出：法院可以告知该当事人，违约损害赔偿可以作为民事案件受理，但户口迁移问题属于行政管理，不属于民事案件的受理范围，法院也无权做出此类民事判决，故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法院不能强制当事人继续履行的事项。当事人坚持迁移户口主张的，裁定不予受理或者驳回起诉。2. 上海市公安局最新发布的《上海市常住户口管理规定》，其中第三十二条规定：房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。本文由上海房地产律师王俊伟提示讲解，仅供探讨交流使用，若转载请注明出处（房法网——一个专做房地产案件的网站）。