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海南省房地产发展状况与政策效应评价 　　摘要:国际金融危机对海南省房地产业的影响较小,2009年以来海南省房地产业发展较快。本文详细分析了当前海南省房地产市场运行中出现的新状况、新特点,在此基础上,对房地产宏观调控政策的作用效果作出初步评估,并针对存在的问题提出了相应的政策建议。 　　关键词:海南;房地产;发展状况;政策效应 　　中图分类号:F127.9 文献标识码:A 文章编号:1003-9031(2009)12-0025-05 　　 　　一、海南省房地产行业运行情况 　　 　　(一)开发投资情况 　　1.开发投资快速增长。2009年1-7月,海南省完成房地产开发投资145.97亿元,同比增长46.7%,涨幅比1-6月提高9.5个百分点。从单月来看,海南省完成房地产开发投资6月份环比增长35.09%,7月份环比增长7.6%,增速高于全国平均水平。 　　2.住房投资增速加快,比重增大。海南省住宅投资额占房地产投资额比例从2008年12月的83.7%上升到2009年7月的90.5%,2009年4月起,住宅投资增速加快,带动房地产投资增速提高。 　　(二)投资资金情况 　　1.到位资金充裕。2009年1-7月,海南省房地产到位资金272.08亿元,同比增长50.2%。7月到位资金与投资总额的比值为1.86,该比值呈上升态势,各种资金自2009年3月起快速流向房地产行业。 　　2.国内贷款增长迅速。2009年1-7月,海南省房地产到位资金中,国内贷款47.49亿元,同比增长150.0%,占资金来源的17.45%;定金及预收款68.91亿元,同比增长40.8%,占资金来源的25.33%。国内贷款、定金及预收款的快速增长缓解了开发企业的资金压力。 　　(三)土地储备、购置和开发情况 　　1.土地储备情况。2008年10月,海南省国土资源厅成立省级土地储备管理部门,截至2009年7月,共完成土地储备约14800亩,在文昌市、乐东县签署合作开发区域面积约262368亩。2009年海口市新增储备土地面积约10000亩,现土地储备总面积约79810亩。2009年7月,海口市政府土地储备机构贷款余额98190万元(见表1)。 　　 　　2.土地购置情况。2009年1-3月,海南省房地产开发企业购置土地面积同比下降40.9%,5月后土地交易开始活跃,2009年1-6月共购置土地138.2万平方米,同比增长52.1%,6月份单月购买土地58.2万平方米,环比增长72.6%,购置土地面积出现快速增长。 　　3.完成开发土地面积快速增长。2009年1-6月,海南省房地产企业完成开发土地面积157.39万平方米,同比增长480.8%,增速比2008年同期提高461.6个百分点。 　　(四)建设情况 　　1.房屋建设面积增长较快。2009年1-7月,商品房施工面积同比增长45.6%,商品房新开工面积同比增长39.2%,商品房竣工面积同比增长18.0%,尤其是办公楼新开工面积、竣工面积分别同比增长185.3%、536.7%(见表2)。 　　(五)销售情况 　　1.房屋销售增幅较快。2009年1-7月,海南省商品房销售面积270.87万平方米,同比增长20.5%;商品房销售额157.53亿元,同比增长26.1%。由于7月份进入海南省房地产销售的淡季,销售面积和销售额增幅有所下降,低于全国平均增速。 　　2.商品住宅销售旺盛,商业用房供过于求。2009年1-7月,住宅销售面积265.6万平方米,同比增长23.0%,大大超过同期竣工面积129.4万平方米。但是商业用房供过于求,商业用房的销售量仅3.3万平方米,远低于其同期竣工面积的5.9万平方米。 　　3.销售价格快速上涨。2009年7月,海口市房屋销售价格同比上涨1%,环比上涨1.5%,相对于6月同比下降0.4%,环比上涨0.1%而言,房价上涨速度加快。三亚市房屋销售价格同比上涨1.6%,环比上涨0.7%。 　　(六)房地产金融情况 　　1.开发贷款快速增长。2009年7月,海南省房地产贷款余额246.68亿元,同比增长23.8%,环比增长5.9%。其中,房地产开发贷款同比增长43.1%,增幅比6月扩大16.4个百分点,房贷增长速度进一步加快。 　　 　　2.按揭贷款大幅增加。2009年6月,海南省个人按揭贷款购房套数同比增长99.2%,环比增长54.0%。当月发放个人住房按揭贷款金额同比增长149.6%,环比增长51.5%。 　　3.贷款利率进一步向下浮动。6月发放的按揭贷款中,贷款利率在[0.7,0.85)区间浮动的占51.0%,比3月提高了32.4个百分点,贷款利率在基准贷款利率以下的占84.6%(见表3)。 　　(七)海南省房地产市场发展的特点 　　1.省外客户为主,反映全国二套房特征。2009年1-7