法律培训之--土地征收、房屋拆迁ppt课件.ppt

隆基泰和实业集团 ; 第一节 房地产法中的土地管理制度;一、土地所有权（其他专属国家所有的自然资源：矿藏、海洋、水流。其他可集体所有） 宪法规定： 城市的土地属于国家所有； 农村和城市郊区的土地原则上集体所有，但由法律规定属于国家所有的，属于国家所有； 宅基地、自留山、自留地，集体所有。 土地管理法： 土地所有权有国家和集体所有两种，土地所有权禁止转让，而土地使用权可以依法转让。二、土地所有权具体划分 国有：城市土地、法律规定属于国有的土地。 集体所有：城市郊区土地、农村土地，例外是法律规定属于国家所有的土地。 其他：只能国有的财产为矿藏、水流、海洋，其他包括森林、河流、山丘等集体可有。 三、土地使用权取得----划拨与出让、授权经营（租赁） （一）前两者区分：（1）划拨分为有偿和无偿两种，而出让都是有偿的； （2）划拨没有使用年限，而出让有使用年限。 （二）县级以上人民政府批准，可以划拨的建设用地有： 1 国家机关用地和军事用地  2 城市基础设施用地和公益事业用地  3国家重点扶持的能源交通水利等项目用地  4法律法规规定的其他。 （三）授权经营 针对大型企业的优惠，是政府行为，类似出让，可以有年限，定期缴纳租金。;（四）城市房地产管理法规定： 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 （五）城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中关于最高出让年限规定： ①居住用地70年 ②工业用地50年 ③教育，科技，文化，卫生，体育用地50年 ④商业，旅游，娱乐用地40年 ⑤综合或者其他用地50年 （六）土地使用权出让的程序和方式 1土地使用权出让程序为： 1)拟订出让方案 2) 审批 3) 组织实施 ;2土地使用权的出让方式 （1）招标 （2???拍卖 （3）挂牌 挂牌方式为目前最常见，政策倾向鼓励综合的招标形式，目的完善程序、引入更大竞争。 《城市房地产管理法》规定： 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 商业、旅游、豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家标准所确定的最低价。 3协议出让 由土地所有者即出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判，协商达成出让土地使用权一致意见的一种方式。 协议出让是没有引如竞争机制的一种出让方式。 一般用于市政工程，公益事业，非盈利单位或项目用地，以及因实施产业政策政府需要给予扶持，优惠的项目用地。(被一些地方政策所否认) 协议出让的程序为：A.申请B. 协商C.签约D.登记 ;八、土地流转 1、土地流转的一级市场：出让、划拨、授权经营（租赁） 2、土地流转的二级市场：转让（赠与、继承、互换等）出租、抵押 九、开发商取得土地应注意的事项 二概：土地利用总体规划、城市总体规划（功能区） 二图：土地利用总体规划图（土地红线图）、土地利用现状图 二调：调即土地调查，一调指96年的土地调查，二调指06年土地调查 依据省国土厅最新通知，河北省的土地调查情况以06年（即二调）为准。;（二）土地征收和征用 （集体所有转为国家所有方能进行商业开发，但集体土地上也有建设用地或宅基地） 1、土地管理法规定： 国家可以依法对土地实行征收和征用。 （1）相同：都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。 不同：征收针对的是所有权，即集体所有变为国有；征用针对的是使用权，造成损害要补偿。 征收是永久性的，征用是临时性的。 2、土地征收审批： （1）国务院审批权限范围： A 基本农田 B 基本农田以外的耕地超过35公顷 C 其他土地超过70公顷。 （