土地使用权转让ppt课件.ppt

某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元（不含印花税）；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%，试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 八、 应用举例 （1）取得土地使用权支付的地价及有关费用为1000万元 （2）房地产开发成本为3000万元； （3）房地产开发费用＝（500－50）＋（1000＋3000）×5%＝650（万元）； （4）允许扣除的税费为555万元； （5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%。 加计扣除额＝（1000＋3000）×20%＝800（万元）； （6）允许扣除的项目金额合计＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（万元）； （7）增值额＝10000－6005＝3995（万元）； （8）增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%； （9）应纳税额＝3995×40%－6005×5%＝1297.75（万元）。 某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。 （1）评估价格＝600×70%＝420（万元）； （2）允许扣除的税金27.5万元； （3）扣除项目金额合计＝420＋27.5＝447.5（万元）； （4）增值额＝500－447.5＝52.5（万元）； （5）增值率＝52.5÷447.5×100%＝11.73%； （6）应纳税额＝52.5×30%－447.5×0＝15.75（万元） 任务四 房产税法 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，又称房屋税 房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋； 征收范围限于城镇的经营性房屋。 现在热议的“房产税”针对的范围更加广泛，包括了非经营性用房和自住性住房。 一、房产税的纳税人 任务四 房产税法 房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。 根据具体情况，分以下四种类型： （一）产权出典的，由承典人纳税。 产权出典，是指产权所有人为了某种需要，将自己的房屋等的产权，在一定的期限内转让（出典）给他人使用而取得出典价款的一种融资行为。产权所有人（房主）称为房屋出典人；支付现金或实物取得房屋支配权的人称为房屋的承典人。一般发生于出典人急需用资金，但又想保留产权回赎权的情况。 一、房产税的纳税人 任务四 房产税法 （二）产权所有人、承典人不在房屋所在地、产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。 （三）无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 （四）自2009年1月1日起，对外资企业及外籍个人的房产征收房产税，产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 二、房产税的征税对象和征税范围 征税对象：房产 “房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。 二、房产税的征税对象和征税范围 征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区征收。 1.城市指经国务院批准设立的市。 2.县城指县人民政府所在地。 3.建制镇指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。 4.工矿区指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。 城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。 三、房产税的征收标准 房产税征收标准有从价或从租两种情况： （1）从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值；具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。 （2）从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。 四、房产税的计算 （一）税率 房产税税率采用比例税率。 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定： 1.依照房产余值（含地价）计算缴纳的，税率为1.2% 2.依