土地使用权转让法律制度课件.pptVIP

案例： 某县属国有企业白酒厂，连年亏损，截至2004年6月，已累计欠税30万元，并于2004年7月1日被该县国税局公告欠税。同年7月26日，该白酒厂将自有对外出租的一座酒楼作抵押，从县建行贷款30万元，未向税务机关报告。截至2004年8月10日，该白酒厂欠税已增至32万元。同年8月15日，该县国税局对该厂下达限期缴纳税款通知书，责令该厂于8月30日前缴纳税款。到期该厂仍然没有缴纳税款。同年9月5日，经该县国税局局长批准，该县国税局对该厂实施税务强制执行措施，为了不影响该厂正常生产，未对生产设备采取强制执行措施，决定对该厂自有的酒楼实施查封，并委托当地的拍卖行拍卖，以拍卖价款抵缴32万元的欠税及滞纳金。对此，县建行以酒楼已抵押给建行为由，提出异议。 3. 对抵押人抵押物所有权的限制 担保法第49条：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 《物权法》第一百九十一条：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 九、土地使用权抵押的效力 案例： 　　甲公司向乙银行贷款1000万元，同时甲公司将楼房一栋抵押给乙银行，并办理抵押登记手续。抵押期间，甲公司以1200万元的价格擅自将楼房卖与丙公司并办理了产权转移手续。后甲公司到期未归还借款。乙银行称自己不同意甲公司出卖已抵押的楼房，主张甲丙间买卖楼房的合同无效，要求行使对楼房的抵押权，拍卖楼房，并以拍卖所得价款优先清偿贷款，三方遂起纠纷。 评析：该纠纷涉及甲、乙、丙三方利益冲突，根据《物权法》第191条的规定，要注意以下几个方面： 一、抵押人作为抵押财产的所有权人，本质上对抵押财产有自由处分的权利，但由于抵押权的存在，其处分权要受抵押权的限制。 即所有权人在其所有物上为债权人设定抵押权时，也就意味着所有权人(抵押人)将其对所有物(抵押财产)交换价值的支配权让渡给了债权人(抵押权人)，因此这时所有权人(抵押人)对其所有物(抵押财产)的处分就不得影响债权人(抵押权人)对抵押财产交换价值的支配，也就是说所有权人(抵押人)对其所有物(抵押财产)的处分要受抵押权的限制。 即必须经抵押权人同意，以体现抵押权对抵押财产交换价值的支配；并且抵押人应将转让抵押财产所得价款提前清偿债务或提存，以实现抵押权的作用，进而实现债权。 评析：该纠纷涉及甲、乙、丙三方利益冲突，根据《物权法》第191条的规定，要注意以下几个方面： 二、抵押权对抵押人处分抵押财产的限制应局限在影响债权实现的范围内，因此，抵押期间抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的行为并非当然无效，在不影响债权实现时，抵押财产的转让是有效的。 抵押权是为担保债权实现而设，抵押权系其所担保债权的从权利，抵押人转让抵押财产即使未经抵押权人同意，但如果抵押财产受让人代为清偿债务，也即不影响债权实现时，转让行为就勿需受抵押权的限制，在满足其他生效条件的情况下当然应认定为有效； 换个角度看，当抵押财产受让人代为清偿债务，债权因实现而消灭，作为从权利的抵押权随之消灭，抵押权对抵押财产转让的限制也就不存在了。 评析：该纠纷涉及甲、乙、丙三方利益冲突，根据《物权法》第191条的规定，要注意以下几个方面： 三、受让人代为清偿债务的，可向债务人主张返还不当得利，如果抵押人是债务人之外的第三人，也可向抵押人主张返还不当得利。 由于债务人未清偿债务而抵押财产受让人代其清偿债务，债务人因此免除了债务，债务人构成不当得利，依据我国《民法通则》第92条之规定，受让人可要求其返还不当得利。如果抵押人系债务人之外的第三人，由于受让人代为清偿债务消灭了抵押权，抵押人以特定财产抵押担保债权实现的物上债务得以免除，也构成不当得利，应予返还。 评析：该纠纷涉及甲、乙、丙三方利益冲突，根据《物权法》第191条的规定，要注意以下几个方面： 四、抵押财产转让未经抵押权人同意，受让人也未代为清偿债务时，转让行为仅对抵押权人无效，在转让人(抵押人)与受让人之间仍得为有效。 如果抵押人违反《物权法》第191条第2款之强行规定，未经抵押权人同意转让抵押财产，由于其违法性仅涉及特定第三人即抵押权人的利益，该转让行为因违反法律强行性规定而无效，也仅对抵押权人无效(即所谓相对无效的法律行为)，抵押权人可主张转让行为无效