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; 城市房屋拆迁补偿价 评 估 实 务讲解人： 李 明  职 务：市局委派驻基层管理主任演讲时间：2012年11月15日;一、城市房屋拆迁补偿价评估技术路线;1. 对拆迁房屋按房屋使用类型分为居住用房、商业用房、办公用房、工业用房等 2. 对同一用途类型房屋按建筑类型（层数）、建造年代、建筑结构等因素进一步划分为不同房屋类别。 3. 在同一房屋类别内选取一个“典型房屋” 4. 评估“典型房屋”的市场价格 5. 建立“典型房屋”市场价格的修正体系 6. 利用“典型房屋”市场价格及其修正体系，评估确定其他拆迁房屋的市场价格。;（三）区位指导价市场价格评估技术路线 1. 补偿价格＝区位补偿价+房屋重置成新价 2.区位补偿价＝区位指导价×修正系数 3. 区位指导价为均质地域中的房屋设定基准条件下的平均地价 4. 房屋重置成新价＝房屋重置价×成新率×（1+各其他因素差价率之和） （四）拆迁基准价市场价格评估技术路线;二、城市房屋拆迁补偿价评估方法的选择与运用;（二）各种评估方法在拆迁估价中的应用 1、市场法的应用 （1）可比实例的选取可以突破本拆迁片区 （2）尽量选用近期成交的可比实例 （3）慎重对待一手房的成交价和房地产行政管理部门登记的成交价 （4）各种因素的修正要尽量做到有可靠的依据 （5）比较是估价对象在估价时点的状况与可比实例在成交日期的比较 （6）要防止把状况差异的幅度直接作为价格差异的幅度;2、成本法的应用 （1）特别适合于机关、学校、公园等非住宅房地产和一些附属物的评估 （2）不能直接套用政府公布建筑物重置价 （3）采用“基准地价修正法评估的宗地单价+建筑物的重置成新单价”来评估被拆迁房屋的补偿单价是不科学的做法 （4）不能把造价作为建筑物的重置价； （5）采用直线折旧法计算折旧时，耐用年限不宜直接采用规范中的耐用年限。;3、收益法的应用 （1）用于收益性房屋（有收益有或潜在收益的房屋）价格和收益损失的评估 （2）尽量以租金收益来估价 （3）租金收益的报酬率可以在贷款利率上下 （4）对于租金应该考虑一个增???率。 ;三、城市房屋拆迁补偿估价业务承接与评估机构选择;4.从被拆迁人处承接拆迁补偿估价业务 5.根据各地的实际情况灵活承接 （二）拆迁补偿估价机构的选择 1.不能选择暂定期内的三级房地产评估机构。 2.拆迁基准价评估的机构资质等级根据地方规定。 3.要先公布一批机构，再采取被拆迁当事人投票或者拆迁当事人抽签的方式确定 4.不得选择与拆迁当事人有利害关系的估价机构;四、拆迁估价的现场答疑;五、拆迁估价结果的异议处理;六、拆迁估价中有关关系的协调;七、拆迁补偿估价的实地查勘;6、附属设施：门楼、院墙、简易棚、回水井、防盗门等 7、树木 8、其他项目 （二）要做好实地查勘记录，并且要由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。 （三）要拍摄反映被拆迁房屋内外部的影像资料。 （四）无法进行实地查勘时，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证。;八、拆迁估价报告的撰写;九、拆迁补偿估价要注意的问题;十、现有拆迁补偿估价思想的问题;城市房屋拆迁基准价评估实务讲解课件;  讲解人： 李 明   职 务：市局委派驻基层管理主任 演讲时间：2012年11月15日;一、城市房屋拆迁基准价评估的背景;2.各省、自治区、直辖市的规定 各省、自治区、直辖市要求当地各县市制定城市房屋拆迁基准价的依据－－《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。;（二）拆迁补偿评估实践背景 1.过去单宗房地产估价的方法难以满足大量房屋拆迁估价的时间要求。 2.被拆迁房屋个别因素状况千差万别，往往年代久远，难以找到可比实例采用市场比较法进行评估，而且当被拆迁房屋为住宅或工业用房时，又难以采用收益法；但是《房地产估价规范》却要求宜采用两种方法估价。;二、城市房屋拆迁基准价的组织与准备;（四）准备城市房屋拆迁基准价评估的工作底图。 1.编制工作底图的资料： 2.工作底图的比例尺 大城市：1︰10000～1︰20000 中等城市：1︰5000～1︰10000 小城市（包括县城）：2000～5000 ;（五）制定城市房屋拆迁基准价评估的技术方案 技术方案包括：技术小组的组织架构、技术路线、技术手段、技术成果要求、样点选择与资料调查的要求、资料整理与数理统计要求 （六）准备城市房屋拆迁基准价评估的调查表格 城市房屋拆迁基准价