城市房屋拆迁问题ppt课件.pptVIP

第三节 城市房屋拆迁补偿与安置 一、房屋拆迁补偿 拆迁人在拆迁时，对拆迁范围内被拆除房屋的所有权人所有的房屋及其附属物，依法采取产权调换、货币补偿等方式给予被拆迁人补偿的行为。 （一）拆迁补偿的对象 拆迁人应当对被拆迁房屋的所有人或产权人进行补偿。（包括代管人） （二）拆迁补偿的范围 只有拆除具备合法手续的房屋及其附属物时才进行补偿，当拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑时不予补偿。 （三）房屋拆迁补偿的形式 一是实行货币补偿： 指拆迁人对被拆除的房屋按其价值，以货币结算的方式补偿给被拆迁房屋的所有人。 货币补偿的具体价款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 二是实行房屋产权调换： 拆迁人以易地或原地建设的房屋，用作对被拆迁房屋的补偿，被拆迁房屋的所有人继续保有对房屋的所有权； 实质是用房屋补偿被拆迁人，核心是补偿用房的价值是否与被拆迁房的价值相等。 实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。 产权调换的形式：异地或原地 产权调换的补偿标准：有偿等价原则确定 产权调换后的租赁关系： 产权调换的具体内容： 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。 被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 这种产权调换是法定的，既是拆迁人的义务也是被拆迁人的权利和义务。 《城市拆迁管理条例》第二十七条： 对拆除设有抵押权的房屋，抵押权人与抵押人在拆迁规定期限内达成协议的： 选择实行产权调换，该抵押权对调换后的房屋继续有效。抵押人应该以偿还的房屋作为抵押标的物与抵押权人重新签订抵押协议，而不能以房屋拆除为借口擅自解除原抵押关系。 选择实行货币补偿，如果抵押双方不能提前清偿或者抵押人不能变更抵押房地产的，拆迁人应当依法将相当于债权担保部分的货币补偿金额向公证机关提存。 产权调换后的抵押关系 如果抵押权人与抵押人在拆迁主管部门公布的规定期限之内达不成协议的： 由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。 拆迁前，房屋拆迁主管部门组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。 拆除非公益事业房屋附属物不实行产权调换，由拆迁人给予货币补偿。 原告在某街有私房5间，建筑面积120平方米 ，其中原告自己居住两间，建筑面积43平方米，其余用于出租。2002年2月，第三人即房地产开发公司经被告即房管局批准，对该地区进行开发，需要拆迁。第三人与原告达成协商，原告同意进行产权调换，同时提出要求第三人办理产权登记手续。但此后由于第三人与他人合建房屋发生争议，房产管理部门不同意办理该房屋的产权登记。因此，第三人即对原告进行货币补偿，在未征得原告同意的情况下，对原告的承租人分别作了安置。原告与第三人就货币补偿事宜未达成一致，第三人申请被告裁决，被告在受理裁决申请后，经查发现第三人提供的产权调换房未作产权登记，因此以没有可供调换的产权房为由，裁决由第三人向原告支付拆迁补助费；由第三人对原告私产房进行作价补偿。裁决后原告不服，向人民法院提出诉讼。 案情一简介： 原告：李某 被告：某市房地产管理局 第三人：某房地产开发公司 《城市拆迁管理条例》第二十七条： 因此，租赁房屋的被拆迁人选择产权调换形式作为补偿的，应予支持 法院判决如下： 撤消被告即房管局作出的拆迁裁决，并判决房管局在一个月内重新作出拆迁裁决。 李某是某市A区居民，在A区有住宅一套，因距离其工作单位B区较远，便在B区重新购买一套商品房，同时将A区的住房租给张某使用。2000年12月，李某因患病在A区某医院住院，出院后，要求张某将租住自己的住房的一间供其暂住一个月，张某表示同意。一个月期满后，张某以李某占用了承租房屋的一间，要求减少当月租金。李某对此非常不高兴，宣布与张某解除租赁关系，张某以租期未满为由，不同意解除租赁合同，并一直向李某交付租金。李某拒绝接受，张某只好将应交租金向有关机关提存。 案情二简介 2001年6月，李某在A区的住房面临拆迁，张某知道后以承租人的身份主张予以安置。李某认为自己早已宣布与张某解除租赁关系，张某无权要求予以安置。 根据《城市拆迁管理条例》第二十七条的规定，房屋承租人应该得到安置。 本案的关键在于李某和张某之间的房屋租赁关系是否解除。 首先，双方之间最初成立的私房租赁关系是合法有效的； 其次，李某在生病期间经张某同意，暂住一间，对张某行使房屋使用权造成影响，张某有权要求减少相应的租金。李某因张某要求减少租金单方面宣布解除合同没有法律依据 ；