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2018年中级会计考试指导第四章投资性房地产一、特征及范围（一）投资房地产特征：能够单独计量和出售（二）投资性房地产包括：1、已出租的建筑物；土地使用权2、持有并准备增值后转让的土地使用权投资性房地产不包括：自用房地产、作为存货的房地产；计划出租但尚未出租的土地使用权；经验租入后转租的建筑物和土地使用权；国家认定的闲置土地；出租建筑物并提供辅助服务，辅助服务相对重大的。二、初始计量（经济利益很可能流入；能够可靠计量）投资性房地产计量有两种方式：成本模式公允价值模式计量开始时点确认：购入的同时开始对外出租或资本增值的，为购入时；自用一段时间后改出租或资本增值为租赁日；自建同外购三、后续计量（一）、成本（一）科目设置：1.投资性房地产2.投资性房地产累计折旧（摊销）3.投资性房地产减值准备4.其他业务收入5.其他业务成本借：投资性房地产——在建　　投资性房地产累计折旧(摊销)　　投资性房地产减值准备　贷：投资性房地产【结论】比对固定资产处理（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理1.科目设置：（1）投资性房地产——成本　　　　　　　　——公允价值变动（2）公允价值变动损益（3）其他业务收入（4）其他业务成本1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。2.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。账务处理：借：投资性房地产——成本(变更日公允价值)　　投资性房地产累计折旧(摊销)(原房地产已计提的折旧或摊销)　　投资性房地产减值准备贷：投资性房地产(原价)　　　利润分配——未分配利润(或借记)　　　盈余公积(或借记)（三）、投资性房地产后续计量模式的变更 1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。 2.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。 3.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。4.在极少数情况下，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得的投资性房地产时公允价值不能持续可靠取得，则应采用成本模式进行后续计量（四）、与投资性房地产有关的后续支出（第二节第二点）（一）资本化的后续支出1.与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。 2.企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。转为改扩建时的分录如下：1.成本模式借：投资性房地产——在建　　投资性房地产累计折旧(摊销)　　投资性房地产减值准备　贷：投资性房地产【结论】比对固定资产处理。2.公允价值模式借：投资性房地产——在建——公允价值变动(或贷方)　贷：投资性房地产——成本（二）费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入其他业务成本。四、投资性房地产的转换和处置（一）房地产的转换形式及转换日 1.转换形式“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”租赁期开始日或用于资本增值的日期。（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”房地产达到自用状态日期。（3）“投资性房地产”转换为“存货”租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期（二）房地产转换的会计处理1.在成本模式下的转换：应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。1）投资性房地产转为自用房地产时：借：固定资产、无形资产[原账资产的账面原值　　投资性房地产累计折旧（摊销）　　投资性房地产减值准备　贷：投资性房地产　　　累计折旧（摊销）　　　固定资产（无形资产）减值准备（2）投资性房地产转换为存货时：借：开发产品投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（3）自用房地产转换为投资性房地产时：借：投资性房地产[原资产的账面原值]　　累计折旧（摊销）　　固定资产（无形资产）减值准备　贷：固定资产、无形资产　　　投资性房地产累计折旧（摊销）　　　投资性房地产减值准备（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产时：借：投资性房地产存货跌价准备贷：开发产品2. 公允价值模式下的转换（1）投资性房地产转换为自用房地产或存货应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。借：固定资产、无形资产、开发产品（公允价值）　贷：投资性房地产（账面价值）公允价值变动损益（差额）（2）自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投