山公馆公寓售策划方案.docxVIP

望海山公馆公寓营销策划方案 目录 第一章：项目属性分析 第二章：项目定位 第三章：营销策略（一） 第四章：营销策略（二） 第五章：推广方式策划 第六章：销售与施工的配合 第七章：销售实施 第一章：项目属性分析 项目属性： 项目原定位精装公寓，酒店式公寓。 项目目前面临丰富定位阶段。 目前面临市场上大量竞争项目优势不突出。 本项目需要迅速回笼资金，滚动开发。 项目概述： 建筑总面积：5403.83平方米。 层数：共计7层。 1层为公寓、原酒店大堂及食堂等门市商铺结合。 2-7层为公寓 共计111户，已售3户。可出售108户。 3.由望海集团开发，为山公馆项目的公寓部分。位于环翠区孙家疃镇觐益路13号。 周边配套分析： 位于环翠旅游度假区，与市中心仅有一山之隔，对外交通方便，开车仅用7分钟到达市中心。公交3路、14路、20路公交，到市中心仅4-5站。 距离家家悦超市仅有200米距离，农贸市场仅有300米距离，基础生活购物方便。 与孙家疃医院仅有300米距离，与市立医院、二院、404医院等三甲级医院仅有7-10钟车程，医疗配套完善，为健康生活提供保障。 依山傍海，距离葡萄滩海水浴场仅有850米，亲海但不近海，游泳、洗海藻、钓鱼、沙滩浴等尽情的享受大海的辽阔。 公立幼儿园、小学、重点中学实验中学，均在800米之内，步行3-5分钟均可到达，纯正的学区公寓，浓浓的文化艺术氛围。 景观分析： 依山傍海， 南向观山，万亩黑松林，常年青绿，天然氧吧。 北向观海，日出日落尽收眼底。 本案户型分析： 本项目，主力户型有40m2左右和60m2两个主力户型，满足不同面积客户需求。层高均为4.5米和4.9米，朝向为南北向。户型方正。可作为复式结构，使用率和感官价值优于市场上大量平层公寓。 项目优势分析： 景观别致，依山傍海。清净怡然。无论是旅游度假还是养生养老都是最佳的选择。 基础设施配套完善，日常生活购物、居住环境住、交通、教育、医疗等配套完善。 现房出售，即买即用，无需等待。 层高均为4.5米和4.9米，可做复式，赠送面积大，提升居住品味。 物业管理等服务完善，5星级酒店式物业管理与服务。 设立基础停车场，不收费。为使用业主提供停车便利。 ?开发商为本地专业开发商，专业地产20多年，口碑好，质量管理优秀。山公馆住宅小区品质好，入住率高。 项目劣势分析： 市场上相似产品数量庞大种类繁多，竞争激烈。 项目位置决定，大部分为旅游度假类投资客户群体，大多数想做日常出租投资的客户不容易接受。 价格定位属于目前市场上高端公寓价格，低价公寓对本项目冲击力大。 第二章：项目定位 项目定位： 因地处北海旅游度假区内，依山傍水，环境优美，周围基础设施配套齐全所以可以定位为： 个人所有的旅游度假公寓。 2.针对旅游人群的家庭式公寓投资公寓。 3.针对周围教育主题街的员工店主居公寓。 4.针对商业性质的办公用房。 5.针对年轻人的长期居住、租赁公寓。 价格定位: 周边住宅价格分析： 项目名称 山公馆 山海城 维多利亚 蓝山海岸 阳光海寓 怡海山庄 项目性质 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 价元m2 7000左右 5700左右 5300起价 5500起价 5000左右 5500左右 消费人群 高端 中高端 中低端 中低端 低端 中低端 建议定价分析： 层数 1-3层 4-5层 6-7层 建议定价 消费人群 公寓办公类 自住、投资类 投资家庭式公寓类 营销策略 项目详细销售分层： 1-3层，毛坯交房。低总价，针对办公式形式，购买后，可以注册公司，为一些对位置没有特殊要求的公司提供办公场所，交通方便，环境优美，周围基础设施配套齐全。 4-5层，毛坯交房。针对自住，旅游度假自用的用户，南向观山，北向观海。环境优美怡然，低总价，可以按照个人喜好自主装修。 6-7层，精装交房。高总价。统一装修标准，精装交房。主要针对做家庭式公寓投资的用户。省心省力。购买即可开始收房租，拿回报。 层数 交房标准 主要定位方向 1-3层 毛坯 注册办公 4-5层 毛坯 自主居住、出租 6-7层 精装修 家庭式、酒店式公寓投资 第三章：营销策略（一） 传统式销售模式 1-3层，毛坯交房，设立低价格。 4-5层，毛坯交房，设立中价格。 6-7层，精装交房，设立高价格。 采用低开高走模式，根据市场行情合理制定销售价格。逐步推广直接销售。 设立低首付5-6万优惠活动模式。 第四章：营销策略（二） 投资式销售策略： 1-3层；毛坯交房，低总价，高回报，每年返祖房款4%，返祖5年，共计房款20%。返租期间，自主使用，业主双重收益。 4-5层：毛坯交房，总价中等