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关于农民诉画家房屋买卖问题的研究 2007-11-20 07:29:28 　　□我的思考□ 　　关于农民诉画家房屋买卖问题的研究　　-对北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要分析　　 张 翔　　一．问题的提出　　农村宅基地上的房屋，农民是否有处分权呢？　　对这个问题的回答在法律理论上好象不是什么问题，一个所有权人，怎么能对自己所有的财产没有处分权呢？！但在司法实务中，这个问题就成为困扰法官和律师，以及因此而参与到诉讼中的当事人的问题。　　最近引发媒体热衷的一个问题是，北京市宋庄镇的画家和宋庄镇农民之间的房屋买卖出现了问题，这个问题无论怎么样被媒体描述，但在法律上这个问题我们可以给描述如下：　　一个（些）农民[1]在上世纪的90年代甚至最近，将自己所有的房屋出卖给了来宋庄镇谋生[2]的画家，画家们在90年代按照市场价格支付了购买房屋的价金，并对房屋进行了改扩建和装饰装修，许多画家在购买房屋后还例行按照本地的要求办理了税契手续，经村委会审批等。在居住了若干年后，农民突然向人民法院提起了诉讼，要求人民法院确认出卖人农民与购买人的画家之间签订的房屋买卖合同无效。审理此案的法官作出了确认画家与农民之间房屋买卖合同无效的判决。画家不服提起了上诉，案件在二审人民法院的审理中。　　2007年9月中旬，法律专家们就该案进行了论证，但散见于媒体的报道仅仅是法律专家谴责农民的贪心，对该案法院的判决是否符合法律规定没有进一步提出什么法律上的意见。　　我本人关注此类案件日久，亲自代理此类案件近10起，但案件在北京市的法院系统均以农民的房屋不能转让给居民为由确认农民与购买人之间的房屋买卖合同无效，还有一个案件是以法律规定的一户一宅为由确认二农民之间的房屋买卖合同无效。　　许多购买了农民房屋的居民或者其他农民，在北京市的法院的判决中岌岌可危中等着农民的起诉，也有一些人选择了其他方式处理这一问题。　　当然比其他购买人幸运的是，画家们有媒体的关注和当地政府的强有力的支持[3]，因此本案的二审审理的结果是否还会有变化我们不得而知。　　全国各地对这个问题在司法实务中的回答是截然相反的，最高法院的意见和北京市高级人民法院的意见就不一样，但最高人民法院在审判管辖上还不能审理北京市中级人民法院终审的案件[4]。　　那么，北京市通州区人民法院是以什么样的理由判决农民和画家之间的房屋买卖合同无效呢？　　我们掌握的既往的判决中，无论是一审法院还是二审法院，均以农民与购买人之间的房屋买卖合同违反了有关规定为由判决房屋买卖合同无效，但这个所谓“的有关规定”“关”到何处，我们无法查明，我的一个可怜的当事人在接到法院的判决后询问我们，我们无法给他回答，他在被强制执行出房屋的哪天，向法官询问有关规定是什么？执行法官的回答是你问作出判决的法院。作出判决的法院的法官自然不会接待他的来访，负责信访的法官当然也回答不出这个有关规定是什么。　　我本人向来都对这个有关规定不解，但我的不解仅仅是向中华人民共和国的法律求解，求解的结果当然是我更加茫然，在茫然中进一步求解，但终一无所获。　　2007年9月21日，宋庄镇画家们的律师给了我一个解，他们说法院判决确认合同无效的法律依据是北京市高级人民法院的一份会议纪要，我赶快查阅了我手中的北京市高级人民法院的文件，未见该会议纪要，经进一步询问，画家们的代理律师给了我一份三页纸的纪要，我的茫然在读完该纪要后就更茫然了：　　为了给所有关注这一问题的人一个研究的机会，我将这一纪要涉及到农民房屋买卖的问题摘录如下：　　北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要　　2006年9月14日　　…　　二、关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题　　关于农村私有房屋买卖合同效力的认定问题，2004年12月高院民一庭曾联合高院审监庭、立案庭等相关部门进行了专门研讨，并在充分吸收一、二中院调研意见的基础上，形成了会议纪要。根据会议所达成的共识，农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外；从买卖双方的主体身份来看，如果双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。该会议纪要同时明确了“尊重历史，照顾现实”、“注重判决的法律效果和社会效果”以及”“综合权衡买卖双方的利益”等认定合同无效之后的处理原则。会议纪要发布之后，我市法院主要参照上述原则处理此类问题。研讨中，与会人员深入分析了的农村私有房屋买卖合同效力的政策法律依据和相应的法律后果。　　与会少数人员认为，目前我国的法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私房买卖以及农村私房买卖合同应认定无效的明确规定。因此，农村私有房屋买的买卖应认定为有效。从法律后果来看，认定