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国际房地产市场现状和趋势分析 典型国家房地产市场发展特点和动向 一、美国房地产市场现状与特点分析 在低住房抵押贷款利率的刺激下，2001年美国的新房销售量比前一年增加了2.6%，达到创纪录的90万套年12月份，美国的新房销售量经季节调整后按年率计算达到94.6万套，比11月份增加了5.7%，为同年3月份以来的最高水平美国住宅销售增长16.2%，刷新历史记录，但去年的商业楼房闲置率却比前年上升了5.7%，而且形势在持续恶化。 市场现状 1）房地产旺销好头 过去2年间，美国消费支出增长维持稳定的主要推动力是房地产市场的繁荣，因为从2000年下半年开始，美国股市便陷入熊市。美国家庭中财富价值的25%左右为房地产；房地产价值是股票价值的4倍。因此，房地产价格变化对消费的影响（财富效应）远大于股票价格的影响。 2002年上半年流入房地产共同基金的资金为24.1亿美元(01年仅为3.07亿美元)5月新建住房的销售量比4月增加了8.1%为过去6个月的最大增幅。但是，新屋动工总量比2月份的峰值下降了6.5%。目前的房地产热潮已经持续了11年，是正常繁荣周期的2倍多。 过去10年间，发达国家只有3个国家没有经历房地产繁荣，它们是日本、德国和加拿大。日本房地产市场在1980-1990年间价格年均上涨12%。德国因国家统一，大量东部人口涌入西部，致使房价上升了30%左右，但目前的跌幅已经达到了35%。迄今为止，房地产市场泡沫对美国消费还只是一个潜在的威胁。 现有住房销售量增长加速的原因主要有四个方面。首先是低利率的刺激。经济不景气迫使美联储降息，带动美国的住房贷款利率已经下降到20年来的最低水平，刺激美国民众纷纷买房或换大房。其次，暖冬和少雪气候为人们冬天出来看房买房提供了便利。第三，由于股市熊市连连，加之安然丑闻，让不少人目前对股市望而却步，转而把手上的资金投向房地产。购买住宅一直是美国人认为最保险和回报高的长期投资。第四“9.11”事件后，许多美国人出于对经济前景的担忧，对大宗投资采取非常谨慎的态度，阿富汗战事的结束提高了美国人对住房等大宗投资的信心。 商业楼闲置令人忧 年美国的办公楼房闲置率高达13.6%，与2000年相比上升了5.7%。今后商业楼房闲置率增长的趋势不但将持续下去，而且可能出现急剧恶化。 商业楼房闲置率形势的恶化和持续，将从两个方面对经济恢复形成掣肘。首先是可能引起建筑业萧条，进而导致成千上万的建筑业工人失业。其次，商业房地产商的银行贷款将出现更多的呆帐或死帐，从而使已经遭受安然丑闻打击的美国金融系统面临更严峻的形势。10多年前的美国经济危机，就是从房地产企业破产开始的。 《华尔街日报》对美国100多个城市所作的调查显示，自1998年以来，美国城市的住房销售价格持续上涨，比家庭收入的增长速度快1倍。以波士顿为例，房价在过去4年中增长了89%，而家庭收入仅增长22%。面对飙涨的房价，越来越多的经济学家开始担心房地产业走向泡沫化。 纽约市房价已连续3年每年上升约13%，2002年头7个月已上升5.5%，皇后区房价上升超过15%，纽约长岛地区房价上涨已超过20%。即使在硅谷，因网络泡沫破裂一度跌落的房价，现在也涨回来了。美国房地产协会日前指出，美国房屋平均价位比一年前上涨9%，这是10年以来的最高升幅。 4)建筑支出情况 美国2002年9月份的建筑开支比8月份上升了0.6%，在调整季节因素后，按全年水平计算，达到8,367亿美元。 在2002年头9个月里，美国的实际建筑开支总额为6,331亿美元，比2001年同期的6,311亿美元增加了0.3%。 9月份，美国的私人住宅建筑开支按年率计算为2,975亿美元，比8月份增长1.6%；私人非住宅建筑开支为1,562亿美元，比8月份下降1.7%；公用设施建筑开支按年率计为2,080亿美元，比8月份增长2.2%。 5)复苏前景不平坦 尽管目前的房地产业呆帐比例只有2%左右，远远低于90年代的7%，但问题的严重性是房地产企业的财政形势会继续恶化下去。不过，商业房地产业目前面临的困境并非由于盲目过度建筑所至，而是由于需求短期疲软。 从上述情况的分析看，房地产业内两大方面的一盛一衰，从另一个角度反映出美国经济恢复的复杂和艰难。这也预示着美国经济的恢复，仍将碰到各种各样的新挑战，未来的回升，也只可能是起伏交错，缓慢前进。 1)注重邻里关系：消费者希望拥有的不仅是一栋孤单的好房子，而是要有一些邻居，使自己有身处社区的感觉； 2)住宅设计重回“城镇”模式，人们在注重自己的独立之外也开始重视周围的环境； 3)能容纳多个家庭的住宅重新走俏，这样可以大大降低住宅的维护费用； 4)住宅的室外空间成为整个住宅的有机组成部分； 5)在房屋外观设计和内部设计中都更加注重连贯性； 6)四边形的房屋造型仍然是住宅设计的主流